Bauüberhang bei Wohnungen: Viel Unfertiges in Großstädten

Wie ist das mit der Wirtschaftlichkeit von Wohnungen im Neubau bei Vermietung für den Immobilienbesitzer, damit der Bauherr bzw. Vermieter angemessene Erträge mit der Wohnung erwirtschaften kann.

Es hängt von den Erstellungskosten und vor allem vom reinen Baupreis ab.

Mit den aktuell aufgerufenen Baupreisen der Bauwirtschaft infolge ihrer geringen operativen Leistungsfähigkeit und Produktivität (McKinsey), geringer Wertschöpfungsrate von ca.30% (Roland Berger) sowie der exorbitant hohen Baufehlerquote von jeweils ca. 20Milliarden Euro in 2020 und 2021 und bezogen auf die Summe der Bauhauptleistung von ca.145 Milliarden Euro (BauInfoConsult)  ist das aber rein rechnerisch nicht möglich.

Die systemische Fehleranfälligkeit der archaisch handwerklich gewerkeorientierten Bauweise bei Ausschreibung und Vergabe infolge qualitativer und quantitativer Mängel, sowie die vielfältigen Eigeninterpretationsmöglichkeiten aller Beteiligten und die Koordinierung mit oft über 30 Prozess-Akteuren, hat ein großes Schadenspotential.

Das sind Kosten, die entstehen ohne als Wert in die Gebäude einzugehen. Also Geld, das praktisch „aus dem Fenster geworfen wird“.

Gewerkegerangel, Schuldzuweisungen aus vorhergehenden Mängeln mit Beweislastfindung, Baustops und Gerichtsverhandlungen, sowie wenig motivierte Arbeitskräfte infolge Lohndumpings ist keine Seltenheit.

Nun erzählen die Lobbyisten der Bau- und Immobilienwirtschaft, dass noch mehr Bauland zur Verfügung gestellt werden soll, obwohl ca.800.000 Bauanträge mit zugehörigem Bauland im Überhang sind.

Also gebaut werden könnte schon, aber es rechnet sich nicht.

Deshalb meinen die Ewiggestrigen und Besitzstandswahrer: Ohne staatliche Subventionen, also Steuergelder, in Höhe von 10 bis 15 Milliarden Euro pro Jahr, wird das Ziel nicht erreicht werden können.

Aber wer auf Grund seiner schlechten Prozesse nicht wirtschaftlich arbeiten kann, sollte nicht vom Steuerzahler einen Ausgleich verlangen, sondern seine Prozesse verbessern.

So arbeiten die meisten Firmen.

Was gibt es noch?

Eine Alternative wäre die Entflechtung von der Beton-Fraktion hin zu effizienteren Bauweisen als Lean-Construction-Paket.

Weniger Material, weniger Bauteile, weniger Prozesse, weniger Bauzeit, weniger Kosten.

Vorbilder könnten die Prozesse in der sehr effizienten handwerklich prozessorientierten Montage im Automobil-, Flugzeug- oder Großschiffbau sein.
Bspw. hat Toyota seit 20 Jahren sein Toyota-Produktionssystem (TPS) in seine Hausbaufirma Toyota Housing Corporation impliziert. Jetzt hat die sich mit Panasonic Homes unter dem Dach der Holdinggesellschaft Prime Life Technologies (PLT) zusammen gefunden und agieren im sehr komplexen Hausbau zunehmend weltweit. 

Bei weitestgehend gleichen Eigenschaften der Bauwerke bedeutet das:

Es muss eine Leichtbau-Mischbauweise sein. Bspw. warmgewalzte Stahlprofile, kaltverformte Bleche, Kanthölzer, Gipsfaserplatten, Mineralwolle, Hartschaum und Fassadenplatten mit fertigen Deckschichten. Hierbei ist das Entwicklungspotential fortlaufend aktualisierbar.

Bewährte Lösungen für die Leichtbauweise gibt es schon seit langem. Bspw. die Konstruktionen von James Hardie Europe GmbH mit Fermacell und Aestuver. Das sind Konstruktionen, die millionenfach verwendet werden und damit unumstritten marktreif sind.