Bauüberhang bei Wohnungen: Viel Unfertiges in Großstädten

Bauüberhang bei Wohnungen: Viel Unfertiges in Großstädten
Foto: Roland Riethmüller

Laut einer aktuellen Studie betrug in Deutschland der Bauüberhang im Jahr 2021 insgesamt knapp 850.000 Wohnungen. Über zwei Drittel entfallen dabei auf Großstädte in urbanen Lebensräumen. Spitzenreiter sind neben Berlin auch München und Hamburg. Trotzdem ist Berlin nicht führend bei der Betrachtung im Verhältnis zur Anzahl der Bevölkerung. Als Gründe für den Bauüberhang vermuten Experten den Fachkräftemangel und die hohen Baupreise.

Der Bauüberhang – also die Zahl genehmigter Wohnbauvorhaben, die noch nicht fertiggestellt wurden – war Ende 2021 in deutschen Großstädten verglichen mit ländlichen Gebieten besonders hoch. Spitzenreiter waren Berlin mit 65.800 Wohnungen, München mit 36.600 Wohnungen und Hamburg mit 26.500 Wohnungen. Das berichtet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) auf Basis einer Auswertung für die kreisfreien Städte und Landkreise in Deutschland. Der gesamte Bauüberhang in Deutschland lag im Jahr 2021 bei 846.500 Wohnungen, wobei die Dominanz der städtischen Räume bei in der Auswertung offensichtlich ist. Mit 205.000 Wohnungen entfiel fast ein Viertel des Bauüberhangs auf die vierzehn Städte mit über 500.000 Einwohnerinnen und Einwohnern. Hinter den drei Spitzenreitern Berlin, München und Hamburg positionierten sich Frankfurt am Main mit einem Bauüberhang von 15.800 Wohnungen, Leipzig mit 10.500 Wohnungen und die Region Hannover mit 9.400 Wohnungen. Insgesamt standen die städtischen Räume mit 588.300 Wohnungen für 69.5 Prozent der Bauüberhänge. In ländlichen Räumen war der Bauüberhang mit 258.100 Wohnungen deutlich geringer.

Beim Bauüberhang pro 10.000 Einwohner dominiert nicht Berlin

Bei den Bauüberhängen pro Einwohner gab es hohe Überhangswerte laut BBSR auch im Umland von München und Berlin sowie entlang der Rheinschiene. Berlin liegt hier keineswegs mehr an der Spitze. Die Zahl der genehmigten, aber nicht fertiggestellten Wohnungen pro 10.000 Einwohner lag in der Hauptstadt bei 179,7. Höher ist der Wert beispielsweise im Kreis Kitzingen mit 213 unfertigen Wohnungen pro 10.000 Einwohner im Regierungsbezirk Unterfranken und in Neu-Ulm mit 201,4 Wohnungen je 10.000 Einwohner.

Einen relativ niedrigen Bauüberhang pro 10.000 Einwohner haben zum Beispiel der Landkreis Saalfeld-Rudolfstadt (22,8 Wohnungen/10.000 Einwohner) im südlichen Thüringen und der sächsische Kreis Görlitz mit 25,2 Wohnungen/10.000 Einwohner. Im westlichen und südwestlichen Deutschland stechen beispielsweise die niedersächsische Stadt Osnabrück (17,2 Wohnungen/10.000 Einwohner), Krefeld in Nordrhein-Westfalen (10,4 Wohnungen/10.000 Einwohner). Positiver Spitzenreiter ist die rheinland-pfälzische Stadt Speyer mit 0,2 Wohnungen/10.000 Einwohner heraus.

Arbeitskräftemangel ist einer der Gründe für Bauüberhang

Höhere Preise für Bauleistungen und Arbeitskräftemangel am Bau seien zwei der Bremsen für den Wohnungsneubau, sagt BBSR-Wohnungsmarktexperte Alexander Schürt. Darüber hinaus nennt er längere Bauzeiten aufgrund eines erhöhten Anteils des Geschosswohnungsbaus als Grund. Auffällig ist auch der Anteil jüngerer Bauvorhaben. Ende 2021 entfielen insgesamt 41 Prozent des Bauüberhangs auf Wohnungen, die im selben Jahr genehmigt wurden.

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Wie ist das mit der…

Wie ist das mit der Wirtschaftlichkeit von Wohnungen im Neubau bei Vermietung für den Immobilienbesitzer, damit der Bauherr bzw. Vermieter angemessene Erträge mit der Wohnung erwirtschaften kann.

Es hängt von den Erstellungskosten und vor allem vom reinen Baupreis ab.

Mit den aktuell aufgerufenen Baupreisen der Bauwirtschaft infolge ihrer geringen operativen Leistungsfähigkeit und Produktivität (McKinsey), geringer Wertschöpfungsrate von ca.30% (Roland Berger) sowie der exorbitant hohen Baufehlerquote von jeweils ca. 20Milliarden Euro in 2020 und 2021 und bezogen auf die Summe der Bauhauptleistung von ca.145 Milliarden Euro (BauInfoConsult)  ist das aber rein rechnerisch nicht möglich.

Die systemische Fehleranfälligkeit der archaisch handwerklich gewerkeorientierten Bauweise bei Ausschreibung und Vergabe infolge qualitativer und quantitativer Mängel, sowie die vielfältigen Eigeninterpretationsmöglichkeiten aller Beteiligten und die Koordinierung mit oft über 30 Prozess-Akteuren, hat ein großes Schadenspotential.

Das sind Kosten, die entstehen ohne als Wert in die Gebäude einzugehen. Also Geld, das praktisch „aus dem Fenster geworfen wird“.

Gewerkegerangel, Schuldzuweisungen aus vorhergehenden Mängeln mit Beweislastfindung, Baustops und Gerichtsverhandlungen, sowie wenig motivierte Arbeitskräfte infolge Lohndumpings ist keine Seltenheit.

Nun erzählen die Lobbyisten der Bau- und Immobilienwirtschaft, dass noch mehr Bauland zur Verfügung gestellt werden soll, obwohl ca.800.000 Bauanträge mit zugehörigem Bauland im Überhang sind.

Also gebaut werden könnte schon, aber es rechnet sich nicht.

Deshalb meinen die Ewiggestrigen und Besitzstandswahrer: Ohne staatliche Subventionen, also Steuergelder, in Höhe von 10 bis 15 Milliarden Euro pro Jahr, wird das Ziel nicht erreicht werden können.

Aber wer auf Grund seiner schlechten Prozesse nicht wirtschaftlich arbeiten kann, sollte nicht vom Steuerzahler einen Ausgleich verlangen, sondern seine Prozesse verbessern.

So arbeiten die meisten Firmen.

Was gibt es noch?

Eine Alternative wäre die Entflechtung von der Beton-Fraktion hin zu effizienteren Bauweisen als Lean-Construction-Paket.

Weniger Material, weniger Bauteile, weniger Prozesse, weniger Bauzeit, weniger Kosten.

Vorbilder könnten die Prozesse in der sehr effizienten handwerklich prozessorientierten Montage im Automobil-, Flugzeug- oder Großschiffbau sein.
Bspw. hat Toyota seit 20 Jahren sein Toyota-Produktionssystem (TPS) in seine Hausbaufirma Toyota Housing Corporation impliziert. Jetzt hat die sich mit Panasonic Homes unter dem Dach der Holdinggesellschaft Prime Life Technologies (PLT) zusammen gefunden und agieren im sehr komplexen Hausbau zunehmend weltweit. 

Bei weitestgehend gleichen Eigenschaften der Bauwerke bedeutet das:

Es muss eine Leichtbau-Mischbauweise sein. Bspw. warmgewalzte Stahlprofile, kaltverformte Bleche, Kanthölzer, Gipsfaserplatten, Mineralwolle, Hartschaum und Fassadenplatten mit fertigen Deckschichten. Hierbei ist das Entwicklungspotential fortlaufend aktualisierbar.

Bewährte Lösungen für die Leichtbauweise gibt es schon seit langem. Bspw. die Konstruktionen von James Hardie Europe GmbH mit Fermacell und Aestuver. Das sind Konstruktionen, die millionenfach verwendet werden und damit unumstritten marktreif sind.

 

 

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