Der Neubau schwächelt weiter und verliert gleichzeitig zunehmend an Bedeutung: Immer mehr Bauprojekte entstehen im Bestand. Der neue Greyfield Index 2026 zeigt, dass Umbau, Umnutzung und Revitalisierung in vielen Regionen bereits den Neubau überholen. Für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe eröffnet das Bauen im Bestand neue Geschäftschancen. Zugleich wächst der Druck auf Politik und Behörden, Genehmigungen und Förderprogramme an die veränderte Baupraxis anzupassen.
Der Umbau bestehender Gebäude gewinnt als Bauen im Bestand in Deutschland immer stärker an Bedeutung. Während der Neubau vielerorts unter hohen Kosten, Flächenknappheit und langwierigen Genehmigungsverfahren leidet, entwickelt sich das Bauen im Bestand zunehmend zur wichtigsten Bauform. Das zeigt der erstmals veröffentlichte Greyfield Index 2026. Demnach entfallen bundesweit bereits rund 44 Prozent aller Bauaktivitäten auf Umbau, Umnutzung, Erweiterung, Aufstockung und Revitalisierung. Für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe eröffnet dieser Wandel neue Marktchancen, gleichzeitig wächst der Bedarf an passenden politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen. Dabei macht der Greyfield Index die Entwicklung erstmals anhand einer einheitlichen Datengrundlage sichtbar. Mit einem bundesweiten Indexwert von knapp 80 Punkten zeigt die Auswertung, dass der Gebäudebestand inzwischen vielerorts den Neubau als prägende Bauform ablöst. Besonders in Regionen mit knappen Flächen, dichter Bebauung und älteren Gebäudestrukturen verschiebt sich das Baugeschehen deutlich in Richtung Bestand. Für die Bauwirtschaft bedeutet dies einen tiefgreifenden Strukturwandel, der sich bereits heute in vielen Projekten widerspiegelt.
Bauen im Bestand überholt den Neubau
In fünf Bundesländern liegt der Anteil der Bauaktivitäten im Bestand bereits über dem Neubau. Spitzenreiter sind das Saarland, Bremen, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Thüringen. Am anderen Ende der Rangliste befinden sich Mecklenburg-Vorpommern, Hamburg und Brandenburg, wo der Neubau noch stärker dominiert. Die regionalen Unterschiede zeigen nach Einschätzung der Studienautoren, dass der Wandel dort besonders weit fortgeschritten ist, wo der Flächendruck hoch und der Gebäudebestand groß ist. Besonders deutlich fällt die Entwicklung in Nordrhein-Westfalen aus. In den Großstädten Düsseldorf und Bochum finden inzwischen mehr als zwei Drittel aller Bauaktivitäten im Bestand statt. Damit setzt sich ein Trend fort, der bereits im Vorjahr erkennbar war. Der Bestand entwickelt sich zunehmend zum Stabilitätsanker der Immobilien- und Bauwirtschaft.
Greyfield-Index: Umbau wird zum neuen Standard
Für Timm Sassen, Gründer und Inhaber der Greyfield Group, ist diese Entwicklung längst Realität. „Deutschland baut um. Der Bestand ist nicht mehr die Ausnahme, sondern in vielen Regionen bereits die neue Normalität“, so Sassen. „Der Greyfield Index macht sichtbar, was in der Branche längst spürbar ist: Die Zukunft des Bauens entsteht aus dem Vorhandenen. Umbau, Umnutzung, Erweiterung, Aufstockung und Revitalisierung gewinnen kontinuierlich an Bedeutung und entwickeln sich zum zentralen Motor der Bauaktivität in Deutschland.“
Politik soll Rahmenbedingungen anpassen
Nach Ansicht der Greyfield Group orientieren sich viele Förderprogramme, Genehmigungsprozesse und Normen weiterhin am klassischen Neubau. Die tatsächliche Entwicklung auf dem Markt werde dadurch bislang nicht ausreichend berücksichtigt. Um den Wandel zu beschleunigen, seien einfachere Standards, geeignete Förderinstrumente und mehr Unterstützung durch Städte und Kommunen erforderlich. „Die Frage ist nicht mehr, ob der Bestand relevant wird. Die Frage ist, wie schnell Politik, Förderung, Bauordnungen und Finanzierung darauf reagieren„, formuliert Sassen den Handlungsbedarf. „Wer Wohnraum schaffen, CO2 sparen und Flächenverbrauch reduzieren will, sollte den Bestand konsequent zur ersten Option machen. Dafür brauchen wir einfache Standards, passende Förderbedingungen und die Rückendeckung von Städten und Kommunen.“ Der Greyfield Index soll künftig jährlich fortgeschrieben werden und eine datenbasierte Grundlage für Politik, Kommunen, Investoren und die Bauwirtschaft schaffen. Ziel ist es, die Transformation vom Neubau hin zum Bauen im Bestand messbar zu machen und Entwicklungen frühzeitig sichtbar zu machen.
