Die Bauwirtschaft in Deutschland steht vor einem tiefgreifenden Strukturwandel, mit allen Chancen und Risiken für Baubetriebe gleichermaßen. So entwickelt sich der Eigenheimbau zunehmend zum Luxussegment, mit steigenden Baukosten und stetig wachsenden Objektgrößen. Das macht jedoch den Traum vom Eigenheim für viele unbezahlbar. Gleichzeitig bleiben die Kosten im Mehrfamilienhausbau zumindest auf gleichem Niveau, was jedoch nur durch eine Reduzierung der einzelnen Wohnflächen möglich ist. Zudem schwächelt auch der Nichtwohnbau spürbar.
Einfamilienhäuser werden immer mehr zu echten Luxusgütern im hochwertigen Marktsegment. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse der Heinze Marktforschung. Gleichzeitig schrumpft die durchschnittliche Wohnfläche im Mehrfamilienhausbau deutlich, während die Einfamilienhäuser bei Größe und Kosten weiter zulegen. Die Prognosen, die im Rahmen des Heinze BaukonjunkturMeetings 2025 vorgestellt wurden, zeigen damit eine wachsende Kluft zwischen individuellen Bauvorhaben und dem urbanen Wohnungsbau. Der jüngste Aufschwung bei den Baugenehmigungen bleibt fragil und die Herausforderungen für die Baubranche wachsen weiter. Denn laut Heinze stiegen die Genehmigungen im Wohnungsbau zwischen Januar und Juli 2025 insgesamt leicht an. Besonders stark war die Dynamik bei Einfamilienhäusern, wo die Zahl der genehmigten Wohneinheiten um 9,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zulegte. Parallel erhöhten sich die Baukosten pro Einheit um 6,1 Prozent. Die Objektgröße wuchs sowohl beim umbauten Raum (+1,7 Prozent) als auch bei der Wohnfläche (+1,4 Prozent). Damit wird der Traum vom Eigenheim für viele zur finanziellen Herausforderung. „Einfamilienhäuser kristallisieren sich immer stärker als Premiumprodukt heraus“, erklärt Marktanalyst Christopher Kramp.
Wohnfläche im Mehrfamilienhausbau geht zurück
Im Gegensatz dazu stagnieren die Entwicklungen im Mehrfamilienhausbau. Zwar stieg die Zahl der genehmigten Wohneinheiten in diesem Segment um 7,7 Prozent, doch die veranschlagten Baukosten je Einheit sanken leicht um 1,2 Prozent. Der Grund: Einsparungen erfolgen zunehmend über die Reduzierung der Wohnfläche. Sie fiel im Bereich der Mehrfamilienhäuser um deutliche 4,8 Prozent. Besonders stark wuchs der Mehrfamilienhausbau in den Regionen Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main und Köln. Das sind laut Heinze die klassischen Ballungsräume, die zu den „Gewinnern des Strukturwandels“ zählen.
Nichtwohnbau in der Krise – Einbruch bei Bürogebäuden
Während sich der Wohnungsbau zumindest teilweise stabilisiert, zeigt der Nichtwohnbau eine deutlich schwächere Entwicklung. Von Januar bis Juli 2025 ging das Genehmigungsvolumen beim umbauten Raum um 9,9 Prozent zurück. Besonders drastisch war der Einbruch bei Büro- und Verwaltungsgebäuden, die im Juli ein Minus von 51,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr verzeichneten. Zwar stabilisierte sich die Zahl der genehmigten Gebäude zuletzt leicht, doch von einer Trendwende kann noch lange keine Rede sein.
Bauwirtschaft steht vor einem strukturellen Wandel
Beim Heinze BaukonjunkturMeeting 2025 diskutierten Experten über die Zukunft der Branche. Michel Durieux vom Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) verdeutlicht, dass die Bauwirtschaft „angesichts rückläufiger Baugenehmigungen, wachsender Anforderungen im Bereich Nachhaltigkeit und eines zunehmenden Fachkräftemangels vor einer strukturellen Transformation steht“. Zugleich eröffnen staatliche Investitionen neue Chancen. Moritz Püstow von KPMG Law betont, dass das Sondervermögen Infrastruktur insbesondere in den Bereichen Klimaschutz, Bildung und Energie neue Absatzpotenziale schafft. Entscheidend werde jedoch sein, „Nachhaltigkeitsanforderungen zu erfüllen, Ausschreibungslogik zu verstehen und sich aktiv auf neue, partnerschaftlich ausgerichtete Vergabemodelle einzustellen“. Damit zeichnet sich mit diesen Erkenntnissen ein tiefgreifender Wandel ab: Während Eigenheime zum Luxusprodukt werden, verdichten sich die Städte weiter und der Nichtwohnbau kämpft mit sinkenden Perspektiven. Für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe bedeutet das: Anpassung ist überlebenswichtig.
Anders geplant können Eigenheime bis 20% preiswerter in der Erstellung sein. Von meinem Atelier erstellten beweisen es. Mit gleicher WF wie nach standardplan erstellte haben nach meinen Planungen die Häuser deutlich weniger kubastur was sie auch deutlicher in der Erstellung preiswertedr ergeben. Dabei ist schwer zu glauben, dass dabei die Räume nicht kleingehalgten sind und, dass auf Keller nicht verzichtet werden muss. Diverse Häusermodelle bieten Nutzern neues Lebensambiente in gehobenem Wohnkomfort. Vielen Bauträgern (auch GAG in Koln) habe ich meine Planungen zur Anwendung angeboten. Keiner hat reagiert. GAG hat mich gebeten nicht mehr zu stören. Das ist die Realität. Ich bin nopch immer auf der Suche nach einem Bauträger der Ambitionen besitzt ln die Einfamilienhaus Landschaft neues und besseres mit mir einzu führen.