Unterstützung bei Keditbedarf und Kostenfallen beim Bauen

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KfW-Bildarchiv / Fotograf: Thomas Klewar

Private Bauherren die ein Eigenheim planen stehen meist vor der größten Investition ihres Lebens. Da ein privater Bauherr in der Regel nur einmal eine Immobilie baut, kann selten auf Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Auch für die ausführende Unternehmen macht es Sinn den Bauherren auf häufige Fehler und Fallen hinzuweisen, denn niemand möchte für erbrachte Bauleistungen kein Geld erhalten. Deshalb hier acht Punkte die den privaten Bauherren vor einer Kostenfalle schützen kann.

Zu geringe Eigenkapitalquote – jeder Euro, den man sich leihen muss, verteuert die Finanzierung. Bar- vermögen und Kapitalanlagen bilden daher das Fundament jeder soliden Immobilienfinanzierung. Je breiter das Fundament, desto stabiler die Finanzierung. Bewährte Faustformel: Mindestens ein Viertel, besser ein Drittel der Gesamtkosten sollte man aus Eigenmitteln bestreiten. 

Oft wird der Kreditbedarf falsch berechnet – wer seinen Kreditbedarf unterschätzt, braucht eine teure Nachfinanzierung. Aber auch anders herum kann es kostspielig werden: Für nicht ausgezahlte Kredite verlangen Banken oft eine Nichtabnahmeentschädigung. Ermitteln Sie deshalb zuerst Ihren tatsächlichen Finanzbedarf, bevor Sie Angebote einholen.

Fatal wird es wenn Soll- und Effektivzins verwechselt werden – nur der Effektivzins ist bei einem Angebotsvergleich wirklich aussagekräftig und auch das nur, wenn die Angebotsbedingungen identisch sind. Besonders kostspieliger Fehler: den Effektivzins eines Finanzierungsangebots mit dem gebundenen Sollzins eines anderen zu vergleichen. Im Sollzins sind keine Gebühren eingerechnet, weshalb er deutlich günstiger ist.

Zinsaufschläge müssen berücksichtigt werden – die Top-Kreditzinsen bekommen Bauherren meist nur für einen Teil ihrer Finanzierung – maximal 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie. Wer ein höheres Darlehen braucht, muss Zinsaufschläge zahlen. Nur Bauspardarlehen gibt es bis 80 Prozent des Beleihungswertes ohne Zusatzkosten. 

Viele Bauherren überschätzen ihre Muskelhypothek – schön, wenn man handwerklich begabt ist und am Bau selbst mit anpacken kann. Noch schöner, wenn einem Freunde und Verwandte dabei helfen wollen. Doch viele Häuslebauer überschätzen sowohl ihre Fähigkeiten als auch die tatsächlich verfügbare Zeit – letztlich wird der Bau dadurch nicht billiger, sondern teurer.

Eine realistische Einschätzung der monatlichen Belastung ist erforderlich – setzt man seine Lebenshaltungskosten zu niedrig an und überschätzt gleichzeitig die Fähigkeit, sich im täglichen Leben einzuschränken, droht der Traum von den eigenen vier Wänden zu platzen. Bewährte Faustformel: Die Aufwendungen für Zins und Tilgung sollten maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen.

Wenn Nebenkosten übersehen werden wird es teuer – wer die beträchtlichen Nebenkosten eines Eigenheimbaus oder -kaufs nicht einkalkuliert, steht schnell vor einem großen Finanzloch. Für Notar und Grundbucheintrag werden 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig, die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 Prozent (in einigen Bundesländern sogar 4,5 bis 5 Prozent). Maklergebühren können noch höher zu Buche schlagen. Vorsicht auch beim Kauf vom Bauträger: Enthält der „Festpreis“ wirklich alle Kosten, z.B. auch die Erschließungskosten für das Grundstück?

Und zu guter letzt sollten die Reserven nicht zu gering sein – auch für Bauherren geht das Alltagsleben weiter: Wenn eine größere Reparatur am Auto oder eine neue Waschmaschine fällig ist, sollte man auch dafür gerüstet sein. Auch für künftige Modernisierungen sollte man vorsorgen.

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