Wohnungsbau in der Krise: Warum Projekte jetzt scheitern

Der Wohnungsbau in Deutschland gerät zunehmend unter Druck: Hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren, fehlendes Bauland und der Fachkräftemangel bremsen viele Projekte aus. Doch der Vorschlag zur Gründung einer bundeseigenen Wohnungsbaugesellschaft gilt Experten zufolge nicht als geeigneter Lösungsansatz für die Wohnungsnot. Stattdessen rücken für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe zentrale Stellschrauben wie Baukostensenkung, schnellere Verfahren, verlässliche Förderbedingungen und effizientere Bauprozesse stärker in den Fokus, um Neubau wieder wirtschaftlich realisieren zu können.

Zur Linderung der Wohnungsnot ist die Gründung einer bundeseigenen Wohnungsbaugesellschaft angeregt worden. Doch dieser Ansatz wird nicht von allen begrüßt und greift aus Sicht von Branchenexperten zu kurz. Statt strukturelle Engpässe zu lösen, drohe eine weitere staatliche Institution die Probleme am Wohnungsmarkt eher zu verwalten als zu beheben. Insbesondere für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe bleibt entscheidend, an welchen Stellschrauben tatsächlich gedreht wird, um mehr Bauprojekte wirtschaftlich realisierbar zu machen. So liegt nach Einschätzung des Bau- und Immobilienexperten Klaus-Peter Stöppler der Kern der Krise nicht in fehlenden staatlichen Akteuren. „Wir haben in Deutschland rund 790 kommunale und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften“, erklärt Stöppler. „Die Idee, dass eine weitere bundeseigene die Wohnungsnot lindern wird, entbehrt jeder fachlichen Grundlage.“ Vielmehr würden grundlegende Rahmenbedingungen den Wohnungsbau ausbremsen, von steigenden Kosten bis zu langwierigen Genehmigungsverfahren.

Baukosten im Wohnungsbau als zentrales Nadelöhr

Ein wesentlicher Bremsklotz bleibe die Kostenstruktur im Wohnungsbau. Materialpreise, hohe energetische Standards und komplexe Bauvorschriften treiben die Herstellungskosten kontinuierlich nach oben. „Ein zentraler Lösungsweg ist deshalb eine systematische Baukostensenkung“, sagt Stöppler. Genannt werden unter anderem serielle Bauweisen, stärkere Typisierung und vereinfachte Bauordnungen. Für Bauunternehmen bedeutet das: Effizienzsteigerungen und industrielle Vorfertigung gewinnen weiter an Bedeutung.

Bürokratie verzögert Projekte

Neben den Kosten geraten hauptsächlich die Planungs- und Genehmigungsprozesse in den Fokus. Laut Stöppler hat sich der Zeitraum bis zur Fertigstellung deutlich verlängert. „Der Weg von der Genehmigung bis zur Fertigstellung lag zuletzt im Durchschnitt sechs Monate länger als noch 2020.“ Digitale Verfahren, klare Fristen und weniger Doppelprüfungen gelten als entscheidende Hebel, um Projekte schneller auf die Baustelle zu bringen.

Bauland bleibt knapp

In vielen Regionen fehle es nicht an Bauträgern, sondern an verfügbaren Flächen. „Das Problem ist nicht die Eigentümerform des Bauträgers, sondern die Verfügbarkeit baureifer Flächen.“ Schnellere Bebauungspläne, Nachverdichtung und die Umnutzung bestehender Flächen könnten hier für Entlastung sorgen. Dieses Thema wird auch für das Ausbaugewerbe zunehmend relevant.

Außerdem bremsen steigende Zinsen und unsichere Förderbedingungen Investitionen zusätzlich. Zwar könne eine staatliche Gesellschaft punktuell günstiger finanzieren, doch „sie würde damit nicht die Gesamtbedingungen des Marktes reparieren“. Parallel verschärft der Fachkräftemangel die Situation auf den Baustellen. „Eine zusätzliche bundeseigene Gesellschaft würde um dieselben Architekten, Bauingenieure, Handwerker und Generalunternehmer konkurrieren wie alle anderen Marktteilnehmer.“

Bestand rückt stärker in den Fokus

Ein weiterer Ansatzpunkt liegt im Gebäudebestand. Dachaufstockungen, Umnutzungen und Nachverdichtung bieten kurzfristig realisierbare Potenziale. „Der Umbau und die Umnutzung müssen deutlich einfacher werden“, so Stöppler. Gerade für Handwerksbetriebe eröffnen sich hier zusätzliche Geschäftsfelder. Damit wird unter dem Strich deutlich: Die Herausforderungen im Wohnungsbau sind komplex und vielschichtig. „Die Wohnungsnot in Deutschland ist vor allem eine Folge von Kosten-, Flächen-, Kapazitäts-, Genehmigungs- und Finanzierungsproblemen.“ Eine neue staatliche Wohnungsbaugesellschaft könne diese strukturellen Hemmnisse nicht lösen. Entscheidend bleibe vielmehr, bestehende Prozesse zu beschleunigen, Baukosten zu senken und Kapazitäten im Markt nachhaltig zu stärken.