Wohnungsbau leidet unter 4 großen Kostentreibern

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Foto: Roland Riethmüller

Die Kosten für den Neubau von Mehrfamilienhäusern in Deutschland ist seit der Jahrtausendwende um 40 Prozent angestiegen. Grund dafür sind im wesentlichen vier große Kostentreiber, die den Wohnungsbau immer teurer und komplizierter machen. Abschreibung und Förderprogramme müssen gestartet und die Flut an Auflagen gestoppt sowie günstiges Bauland bereit gestellt werden, fordert das Baugewerbe, um Wohnen wieder erschwinglich zu machen.

„Wir sind noch weit von einer bedarfsgerechten und zukunftsgerichteten Wohnungsbaupolitik entfernt“, mahnt Franz-Xaver Peteranderl, Präsident der Bayerischen Baugewerbeverbände. „Der Staat macht den Wohnungsneubau immer teurer und komplizierter.“ Peteranderl sieht vor allem vier große Kostentreiber beim Wohnungsbau:

Ein hoher Kostentreiber sind die Bauwerks- und Planungskosten durch staatliche Auflagen. So regelt der Staat per Ordnungsrecht die Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Brand- und Schallschutz, sowie Schnee-, Sturm- und Erdbebensicherheit. Dies führte zu einem Preisanstieg von 426 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was einem Wachstum von über 19 Prozent seit der Jahrtausendwende entspricht. Auch die strengeren Vorgaben der Energieeinsparverordnung steigerten die Kosten um 6,5 Prozent und werden Anfang nächsten Jahres erneut um 7,3 Prozent wachsen, da dann neue Gebäude noch einmal den Primärenergieverbrauch um ein Viertel reduzieren müssen.

Doch auch die steuerlichen und baurechtlichen Vorgaben von Bund und Ländern haben zu einem deutlichen Kostenanstieg im Wohnungsbau geführt. So haben die Umsatzsteuererhöhung in 2007, die Veränderungen beim Spitzensteuersatz sowie die Reduzierung von Abschreibungen einen allgemeinen Anstieg der Baukosten um 248 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu verantworten. Dies entspricht 11 Prozent und bedingte ebenfalls einen Anstieg der Kaltmiete um rund zwei Euro.

Auch die kontinuierlich steigenden Kosten für Bauland sind nicht gerade förderlich für bezahlbaren Wohnungsbau. Gerade in Ballungsgebieten wird das Bauland knapp und führt zu regelrechten Kostenexplosionen.

Und auch die Auflagen der Kommunen treiben die Baupreise. Ob Auflagen zum Denkmalschutz oder Ausgleichzahlungen für Baumfällungen, die Liste der kommunalen Bauauflagen ist lang. Seit dem Jahr 2000 ist damit unter anderem durch vorgeschriebene Dachbegrünungen, erhöhte PKW-Stellplätze oder Anforderungen zum Bodenaustausch der Quadratmeter Wohnfläche um 82 Euro teurer geworden.

Alles in allem spricht eine aktuelle Studie der ARGE Kiel von einem Anstieg der Kosten für einen Neubau von Mehrfamilienhäusern von 40 Prozent seit der Jahrtausendwende. Damit sind die Quadratmeterkosten von 2.209 Euro im Jahr 2000 auf 3.080 Euro im vergangenen Jahr angestiegen. In der gleichen Zeit sind die reinen Baukosten nur um 27 Prozent gestiegen, was dem allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten entspricht.

„Wir brauchen endlich politische Maßnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum“, fordert Peteranderl und drängt auf bessere Abschreibungsmöglichkeiten und Förderprogramme. Dazu gehört die lineare Erhöhung der AfA von zwei auf vier Prozent, ebenso wie die Wiedereinführung des Paragraphen 7k im Einkommensteuergesetz zur besonderen Förderung vom sozialen Wohnungsbau. Die Kommunen fordert der Bayerische Baugewerbe-Chef auf, ihre Auflagen-Flut einzudämmen und günstiges Bauland bereit zu stellen, um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bei Investoren zu fördern.

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