Grunderwerbsteuer: Wann fällt eine Grunderwerbsteuer an und wie hoch ist diese?

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Foto: KfW-Bildarchiv / Thomas Klewar

Möchte man sich ein Grundstück kaufen und darauf ein Eigenheim errichten, sollte man in der Kalkulation der Kosten beachten, dass dafür eine Grunderwerbsteuer fällig wird. Die Grunderwerbsteuer fällt jedoch nicht nur in diesem typischen Fall an, sondern auch in zahlreichen anderen Vorgängen, auf die man als Laie wahrscheinlich zunächst gar nicht gekommen wäre.

Wer muss die Grunderwerbsteuer entrichten?

Eine Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn ein Grundstück in Deutschland gekauft wird. In §1 Abs. 1 GrEStG sind die maßgeblichen Vorgänge aufgelistet, die eine Entrichtung der Grunderwerbsteuer zur Folge haben. Im Detail sind dies: Kaufvertrag, Auflassung (ohne Kaufvertrag), Eigentumsübergang (ohne Kaufvertrag und Auflassung), Höchstgebot bei einer Zwangsversteigerung und andere Rechtsgeschäfte (Begründung durch Abtretung eines Rechts, Rechte aus Höchstgebot oder Übereignungsanspruch). Die Steuerschuld ist nach §13 Nr. 1 GrEStG von den Vertragsparteien zu tragen, wobei es gängige Praxis ist, dass die Steuerschuld im Kaufvertrag vollständig auf den Käufer umgewälzt wird. Es wären allerdings auch andere Lösungen denkbar, beispielsweise wenn die beiden Vertragsparteien übereinkommen, dass die Grunderwerbsteuer von ihnen zu gleichen Teilen zu entrichten ist. In den §§ 3 und 4 des GrEStG sind verschiedene Ausnahmefälle beschrieben, die von der Grunderwerbsteuer befreit sind. Insbesondere sind dies:

  • Die Bemessungsgrundlage liegt bei höchstens 2.500 Euro,
  • es handelt sich nach dem Erbschafts- und Schenkungsteuergesetz um ein Erbe oder eine Schenkung (hier wird keine Grunderwerbsteuer fällig, sondern eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer),
  • das Grundstück wurde vom (ehemaligen) Ehe- oder Lebenspartner der Person erstanden,
  • das Grundstück wurde durch nahe Verwandte erworben oder das Grundstück wurde von den Erben erworben und soll anschließend geteilt werden.

Höhe der Grunderwerbsteuer

Die Wahl der Höhe des Grunderwerbsteuersatzes obliegt den Bundesländern. Derzeit liegt der Steuersatz in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage am niedrigsten. Deutschlandweit ist der Steuersatz mit 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage in Schleswig-Holstein am höchsten. Wird der Steuersatz von den Ländern nicht festgelegt, liegt er nach §11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz bei 3,5 Prozent. Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nicht der Kaufpreis des Grundstücks, sondern vielmehr die Höhe der Gegenleistung, also folglich die Anschaffungskosten, die dem Käufer durch den Erwerb des Grundstücks entstehen. Erwirbt ein Käufer beispielsweise ein Grundstück für 200.000 Euro in Schleswig-Holstein und liegt auf diesem Grundstück noch eine Hypothek von 50.000 Euro, so dienen die 250.000 Euro als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent wird demnach eine Grunderwerbsteuer von 16.250 Euro fällig.

Der Traum vom Eigenheim sollte durch eine mangelhafte Kalkulation nicht gefährdet werden. Man sollte sich daher im Vorfeld ausgiebig beraten lassen und alle Eventualitäten abklären. Dazu zählt natürlich auch die Bestimmung der Höhe der Grunderwerbsteuer.

Weitere Informationsquellen rund ums Thema Grunderwerbsteuergesetz:
Kommentar zum Grunderwerbssteuergesetz des Haufe Verlags