Auftraggeber nicht auch Eigentümer: Werklohn ist gefährdet

Beauftragt ein Dritter, der nicht auch der Eigentümer ist, den Auftragnehmer mit Werkleistungen und kann ihn dann nicht bezahlen, kann der Eigentümer verlangen, dass der Auftragnehmer die Leistung kostenlos wieder entfernt. Will der Eigentümer die Leistung behalten, ist er nur unter bestimmten Voraussetzungen zur Zahlung des Werklohns verpflichtet.

In dem Fall, den das Kammergericht entschieden hat, hatte der Vater der Eigentümerin, die selbst zwar volljährig, aber noch Auszubildende war, Umbaumaßnahmen im Wert von rd. 300.000,00 € in Auftrag gegeben. Nachdem vom Vater kein Werklohn mehr zu erwarten war, hat der Unternehmer die Tochter als Eigentümerin auf Zahlung verklagt, weil dieser ja die Leistung als Wertsteigerung der Immobilie zugutegekommen war. Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen.

Zwar ist der Eigentümer grundsätzlich verpflichtet, die vom Unternehmer herbeigeführte Wertsteigerung auszugleichen, dies gilt jedoch nur dann, wenn der Unternehmer mit der erforderlichen Sorgfalt gehandelt hat. Das bedeutet konkret, dass er sich vor Erbringung seiner Leistung beim Eigentümer erkundigen muss, ob dieser mit der von dem Dritten beauftragten Maßnahme einverstanden ist. Tut er das nicht, muss er damit rechnen, leer auszugehen. Die Einholung des Einverständnisses des Eigentümers ist zudem auch deshalb ganz besonders wichtig, da der Eigentümer bei nicht von ihm beauftragten Leistungen vom Unternehmer die Beseitigung verlangen kann, die dieser dann zusätzlich auf seine Kosten durchzuführen hat.

In der Praxis hat das insbesondere auch bei kleineren Aufträgen Bedeutung, zum Beispiel wenn Mieter Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten beauftragen und diese dann nicht bezahlen, weil sie der Meinung sind, der Vermieter als Eigentümer habe dafür aufzukommen. Das mag intern zwischen Vermieter und Mieter so sein, verpflichtet aber im Außenverhältnis den Vermieter gegenüber dem Unternehmer nicht zur Bezahlung des Werklohnes für nicht von ihm beauftragte Arbeiten.

Autorenhinweis

Frau Prof. Inge Jagenburg / Jagenburg Berding RechtsanwälteDie Autorin, Frau Prof. Inge Jagenburg, Lehrbeauftragte für Bau- und Architektenrecht, ist Rechtsanwältin in der Kanzlei Jagenburg Berding Rechtsanwälte und spezialisiert auf Bau-, Architekten- und Immobilienrecht sowie auf Vergaberecht. Die 1971 gegründete Kanzlei ist bundesweit tätig und hat Büros in Köln, Berlin und Dresden. Weitere Schwerpunkte der Kanzlei bestehen im individuellen und kollektiven Arbeitsrecht, im Wohnungseigentums- und Mietrecht.


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