Keine Bauhandwerkersicherungshypothek nach Grundstücksverkauf

Veräußert der Besteller das Grundstück, an dem der Unternehmer seine Werkleistung erbringt, bevor dieser die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek veranlasst hat, kann eine solche Hypothek zugunsten des Unternehmers auf dem dann einem anderen Eigentümer gehörenden Grundstück nicht mehr erfolgen.

Dem Unternehmer steht gem. § 648 BGB das Recht zu, den Werklohn für die von ihm ausgeführte Leistung durch Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek auf dem Grundstück seines Auftraggebers absichern zu lassen.

Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Rechts ist es, dass der Unternehmer seine Werkleistung auf dem Grundstück ausführt auf dem die Hypothek eingetragen werden soll und das dieses Grundstück seinem Auftraggeber gehört, er also Eigentümer dieses Grundstücks ist. Wenn das Grundstück beispielsweise dem Geschäftsführer einer GmbH persönlich gehört, der auch der alleinige Gesellschafter der GmbH ist, der Auftrag aber von der GmbH an den Unternehmer erteilt wird, ist die notwendige rechtlicher Identität zwischen Auftraggeber und Grundstückseigentümer nicht gegeben. Eine – wie in diesem Falle gegebene – wirtschaftliche Identität reicht nicht. Das hatte der Bundesgerichtshof bereits im Jahre 1987 so entschieden und ausgeführt, dass nur in ganz besonderen Ausnahmefällen hiervon abgewichen werden kann.

Ein solcher Ausnahmefall liegt jedoch dann nicht vor, wenn der Auftraggeber zwar im Zeitpunkt der Auftragserteilung Eigentümer des Grundstücks ist, auf dem der Unternehmer seine Werkleistung erbringt, dieses Grundstück dann aber vom Auftraggeber veräußert wird. Mit einem neueren Urteil aus Dezember 2014 hat das der BGH diese Rechtslage nunmehr nochmals ausdrücklich bestätigt und klargestellt, dass der Unternehmer nach § 648 BGB nicht davor geschützt ist, dass sein Auftraggeber das Grundstück veräußert. In dem vom BGH entschiedenen Fall war der Auftraggeber eine GmbH, der im Zeitpunkt der Auftragserteilung zwei Wohnungen zu Eigentum gehörten, in denen der Unternehmer Leistungen erbrachte. Anschließend veräußerte die GmbH die Wohnungen an ihren alleinigen Geschäftsführer, der zugleich alleiniger Vorstand des einzigen Gesellschafters der GmbH ist. Eine wirtschaftliche Identität war mit diesem „Insich“-Geschäft sicherlich gegeben, nicht aber eine rechtliche.

Autorenhinweis

Frau Prof. Inge Jagenburg / Jagenburg Berding RechtsanwälteDie Autorin, Frau Prof. Inge Jagenburg, Lehrbeauftragte für Bau- und Architektenrecht, ist Rechtsanwältin in der Kanzlei Jagenburg Berding Rechtsanwälte und spezialisiert auf Bau-, Architekten- und Immobilienrecht sowie auf Vergaberecht. Die 1971 gegründete Kanzlei ist bundesweit tätig und hat Büros in Köln, Berlin und Dresden. Weitere Schwerpunkte der Kanzlei bestehen im individuellen und kollektiven Arbeitsrecht, im Wohnungseigentums- und Mietrecht.


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