Für alle Vermieter und Immobilienbesitzer haben wir nachfolgend die aus unserer Sicht wichtigsten Überlegungen zum Jahreswechsel 2011/2012 dargestellt:
1. Anpassungsbedarf wegen neuer Mindestmiethöhe für den Werbungskostenabzug
Ab 2012 ändert sich die steuerliche Behandlung von verbilligten Wohnraumüberlassungen an Angehörige. Hier müssen unbedingt alle Verträge daraufhin überprüft werden, ob die darin vereinbarte Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt.
Denn bei einer tatsächlichen Miete von weniger als 66% dürfen nach der ab 2012 geltenden neuen Regelung die Werbungskosten nur noch im jeweiligen Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete steuerlich geltend gemacht werden.
Ein einfaches Beispiel zeigt, dass es sich hier lohnt, die bestehenden Verträge gegebenenfalls noch rechtzeitig bis Jahresende anzupassen:
Die bisherige Miete beträgt 6.000,00 Euro. Dies sind 65 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Werbungskosten betragen ebenfalls 6.000,00 Euro. Da die Schwelle von 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete hier nicht erreicht ist, gehen 35 % der Werbungskosten (=2.100,00 Euro) „verloren“. Hier könnten durch die rechtzeitige Anhebung der tatsächlichen Miete um lediglich 92,00 Euro somit rd. 840,00 Euro Steuern gespart werden.
Wir empfehlen daher alle Mietverträge entsprechend zu überprüfen und gegebenenfalls entsprechende Anpassungen vorzunehmen.
2. Erhöhung der Grunderwerbsteuer
Hamburg und Rheinland-Pfalz erhöhen die Grunderwerbsteuer ab 2012 um 1/3 auf dann 5%. Es lohnt sich hier also für sein Wunschgrundstück noch in 2011 einen Notartermin zu vereinbaren. Wie schon bisher sollte jetzt noch mehr darauf geachtet werden, die Kaufpreisanteile von nicht grunderwerbsteuerpflichtigen Gegenständen (Möbel, sonstiges Zubehör, Betriebsvorrichtungen) im Kaufvertrag gesondert auszuweisen.
3. Überprüfung der Gültigkeit von Freistellungsbescheinigungen
Viele Freistellungsbescheinigungen von Handwerkern oder sonstigen Bauleistenden laufen zum Jahresende aus. Vor der ersten Zahlungsanweisung in 2012 sollten daher gegebenenfalls aktualisierte Freistellungsbescheinigungen angefordert werden, um unliebsame Überraschungen in Form der Bauabzugssteuer zu vermeiden.
4. Ausschöpfung der Höchstbeträge für haushaltsnahe Dienst-/ Handwerkerleistungen
Für Handwerkerleistungen in selbstgenutzen Immobilien können 20% der Aufwendungen, für (nicht von der KfW im Rahmen der CO2-Gebäudesanierung geförderte) Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen als Anrechnung auf die Steuerschuld (maximal 1.200,00 Euro) geltend gemacht werden. Hier lohnt es sich vielleicht einige kleine Reparaturen vorzuziehen (wichtig: Ausweis der Lohnbestandteile in der Rechnung und unbare Zahlung noch in 2011).
Autorenhinweis
Der Autor Jörn Brüggemann, Steuerberater und Rechtsanwalt ist Partner der Sozietät Brüggemann Trimpop Kregovski, Steuerberater / Rechtsanwälte in Hamburg. Die Kanzlei bietet Unternehmen aus dem Bauhandwerk umfassende Beratung einschließlich aussagekräftiger Buchführung mit Kostenrechnung. Die Kanzlei ist Mitglied im Verband der Wirtschafts- und Steuerberatungsstellen im Handwerk Norddeutschlands e.V.
BRÜGGEMANN · TRIMPOP · KREGOVSKI
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