Ein neues Kapitel im deutschen Wohnungsbau zeichnet sich ab: Der Gebäudetyp E soll einfaches und kostengünstiges Bauen ermöglichen. Bund und Länder treiben das Konzept gezielt voran, um Baukosten zu senken, Abläufe zu beschleunigen und rechtliche Klarheit zu schaffen. Der gestartete Stakeholderprozess könnte sich als Wendepunkt für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe erweisen. Er definiert dringend benötigte, neue Spielräume im Neubau sowie bei Umbau und Modernisierung.
Mit dem Gebäudetyp E startet eine neue Phase des Wohnungsbaus in Deutschland. Ziel ist es, Baukosten zu senken und Projekte schneller umzusetzen, ohne die Wohnqualität grundsätzlich zu beeinträchtigen. Um dieses Konzept rechtssicher und praxistauglich auszugestalten, haben das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) sowie das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) jetzt einen gemeinsamen Stakeholderprozess gestartet. Die Initiative gilt als wichtiger Impuls für Bauwirtschaft und Handwerk, die seit Jahren unter steigenden Anforderungen und Kosten leiden. Der Kern des Vorhabens ist das sogenannte einfache Bauen nach dem Gebäudetyp E. Dahinter verbirgt sich kein fest definierter Gebäudestandard, sondern ein flexibler Ansatz, der auf überobligatorische, kostenintensive Bauanforderungen verzichtet. „Gebäudetyp E“ steht für einfaches, bedarfsgerechtes Bauen. Gemeint ist damit das bewusste Reduzieren von Standards, die gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben sind. Das kann die technische Ausstattung ebenso betreffen wie die Konstruktion oder einzelne Ausstattungsmerkmale von Wohnungen. Der Ansatz ist sowohl für Neubauten als auch für Umbauten und Modernisierungen vorgesehen.
Rechtssicherheit für den Gebäudetyp E als Schlüssel für die Praxis
Bereits im November 2025 hatten BMJV und BMWSB gemeinsame Eckpunkte zum Gebäudetyp E vorgelegt. Ein zentraler Aspekt besteht darin, dass Bauherren und Auftragnehmer künftig den Einsatz der Grundsätze des Gebäudetyps E rechtssicher für die Umsetzung vereinbaren können. Gerade für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe ist diese Klarheit entscheidend, um Haftungsrisiken zu minimieren und Planungssicherheit zu gewinnen. Gleichzeitig soll der Gebäudetyp E nicht nur auf dem Papier existieren, sondern flächendeckend in der Praxis ankommen.
Breite Beteiligung der Branche am Stakeholderprozess
Der nun gestartete Stakeholderprozess setzt genau hier an. Eingeladen sind Vertreter aus Bau- und Planungspraxis, Verbraucher- und Mieterschutzorganisationen, die Bundesländer sowie die Justiz. In fachlich-thematischen Untergruppen sollen die Eckpunkte konkretisiert und mögliche Einzelmaßnahmen erarbeitet werden. Geplant ist ein intensiver Austausch, der die unterschiedlichen Interessen zusammenführt und praxistaugliche Lösungen ermöglicht.
Neue Perspektiven für Bauunternehmen und Handwerk
Für die Bauwirtschaft eröffnet der Gebäudetyp E die Chance auf effizientere Abläufe, schlankere Planungen und eine stärkere Fokussierung auf das Wesentliche. Wartungsarme Haustechnik, langlebige Materialien und nutzerorientierte Lösungen können dazu beitragen, Projekte wirtschaftlicher umzusetzen. Gleichzeitig bleibt der Anspruch erhalten, funktionale und qualitativ angemessene Wohnungen zu schaffen.
Zeitplan bis zum Gesetzesentwurf für einfaches Bauen
Der Stakeholderprozess soll bis zum Frühjahr 2026 abgeschlossen sein. Unmittelbar danach ist die Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs vorgesehen. Sollte dieser Zeitplan eingehalten werden, könnte der Gebäudetyp E schon bald zu einem wichtigen Baustein für bezahlbaren Wohnraum werden. Das hätte spürbare Auswirkungen auf Bauunternehmen, Handwerk und den gesamten Wohnungsmarkt.
Mehrgeschoss-Wohnungsbau als Lean Construction
Wenn die Ewiggestrigen und Besitzstandswahrer aus der Beton-Fraktion im Wohnungsbau mit der Immobilienverwertung allgemein eine EK-Rendite von weniger als 3% erwirtschaften bzw. erzielen können, ist das kein wirklich erstrebenswertes Resultat.
Eine Alternative im Wohnungsbau wäre die Entflechtung von der Beton-Fraktion hin zu effizienteren Bauweisen.
Ein Wohnungsbau mit Mieten für jedes Einkommen und ohne Subventionen ist nur als Lean-Construction-Paket aus Konstruktion als das Was, Technologie als das Wie und Logistik als das Womit in prozessorientierter Montage möglich.
Weniger Material, weniger Prozesse, weniger Bauzeit, weniger Kosten.
Lean Construction im Bauwesen wird von den Protagonisten im Allgemeinen auf Prinzipien des schlanken Managements bei Bauprozessen begrenzt.
Dabei ist die „schlanke Konstruktion“ des Baukörpers ebenso bedeutsam, wenn nicht sogar bedeutsamer, weil es sich durch die Qualität der Materialressourcen-Produktivität unmittelbarer auf die Kosten und damit auf dem Gewinn auswirkt.
Und das ist der Sinn von Wirtschaft und damit auch von Immobilienwirtschaft.
Die provokante Frage von Buckminster Fuller: „Wie viel wiegt Ihr Gebäude, Mr. Foster?“ ist nach wie vor hoch aktuell. Insbesondere zu Zeiten, wo die Ressourcen-Produktivität im Bauwesen eine zunehmende Rolle spielt.
Die „Immobilisten für das Wohnen“ sollten nicht weiterhin sektenartig auf die Erleuchtung aus der Bauwirtschaft, sowie aus der Politik warten, bis jemand ein weißes Kaninchen aus dem Hut zaubert, sondern vorausschauend und strategisch denkend Investments eigenständig in disruptive Innovationen der Bau- und Immobilienwirtschaft tätigen.
Aber was bedeutet Leichtbau oder Lean-Construction als schlanke Konstruktion?
Beispielhaft hier der Vergleich des Eigengewichts von Geschossdecken mit gleichen technischen Eigenschaften:
Eine traditionelle 16 cm- Stahlbeton-Geschossdecke und Nutzschicht wiegt ca.5,40 kN/m².
Eine modifizierte AE Aestuver Stahltrapezblechdecke von James Hardie – Fermacell mit ca.30 cm Bauhöhe wiegt ca.0,85 kN/m².
Das bedeutet: Bei einer Geschossfläche des Wohnblocks von bspw. 3.000 m², ist das eine Materialreduktion von ca. 13.650 kg.
Dazu die Reduzierung der damit verbundenen technisch-konstruktiven Folgen.
Das bedeutet: 13.650 kg Material muss nicht gefördert, transportiert, verarbeitet und eingebaut werden.
Für mich als Baukonstrukteur und Baudesigner hat Einsparung generell einen höheren Stellenwert als Recycling. Oder, wie es Mies van der Rohe formulierte: „Weniger ist Mehr“.
Bewährte und modifizierbare Lösungen für die Leichtbauweise, bspw. James Hardie – Fermacell, gibt es schon seit Jahren.
Der eigentliche Knackpunkt ist, wie das Modul konstruiert ist und wie es zusammengebaut werden kann. Das ist weit mehr als industrielle Vorfertigung der Bauteile, serielles und modulares Bauen, sowie Digitalisierung.
Das hat schon Konrad Wachsmann in seinem Buch von 1959 mit dem Titel:
„Wendepunkt im Bauen“ sehr exakt beschrieben.
Baukosten senken – Potenziale nutzen: ein Drittel Einsparung möglich
Die Initiative kostenreduziertes Bauen (Hamburg) hat in den drei Handlungsfeldern; Kostenreduzierende Baustandards, Optimierte Planung und Prozesse sowie Beschleunigte Verfahren Kosteneinsparpotenziale ermittelt, die es ermöglichen, Baukosten um bis zu 2.000 Euro brutto pro m² Wohnfläche zu senken.
https://www.bezahlbarbauen.hamburg/baukosten-senken-potenziale-nutzen-ein-drittel-einsparung-moeglich-1016028
Aber die Verbesserung bzw. Veränderung der Prozesse wird schon seit Jahren eingefordert.
Geringe operative Leistungsfähigkeit und Produktivität. (McKinsey)
https://www.mckinsey.de/news/presse/infrastruktur-und-wohnen-deutsche-ausbauziele-in-gefahr
Geringer Wertschöpfungsgrad von ca.30% (Roland Berger)
file:///C:/Users/Win10%20Pro%20×64/Documents/B.M/Eigene%20Bilder/dokumente/roland_berger_digitalisierung_bauwirtschaft_final.pdf
Exorbitante Fehlerquote (BauInfoConsult),
https://bauinfoconsult.de/presse-fehlerkosten-am-bau-in-2021-mit-rund-165-milliarden-immer-noch-zu-hoch/
also verbauter Schaden der wieder korrigiert werden muss.
(2020 ca.18,0 Milliarden Euro, 2021 ca.16,5 Milliarden Euro und 2022 ca.13,0 Milliarden Euro),
Es ist keine Frage der Förderprogramme, sondern die Frage ist:
Was nützt das Geld, wenn man dafür nur überteuerte Leistungen bekommt.