Das Bauen in Deutschland gerät zunehmend ins Stocken: Laut einer aktuellen Analyse sind die Baugenehmigungen in den letzten sechs Jahren um ein knappes Drittel eingebrochen und die Fertigstellungen um fast ein Fünftel gesunken. Gleichzeitig stagniert der Bauüberhang bei über einer halben Million Einheiten. Steigende Kosten, Fachkräftemangel und Bürokratie bremsen die Branche. Das hat spürbare Folgen für Bauunternehmen, Handwerksbetriebe und Investoren und erhöht die Hoffnung auf positive Effekte durch den Bau-Turbo.
Der Gewerbe- und Wohnungsbau in Deutschland steht zunehmend unter Druck. Laut einer aktuellen Analyse der Berliner Unternehmensberatung Finatycs auf Basis von Destatis-Daten gingen die Baugenehmigungen zwischen den Jahren 2019 und 2024 um 32,9 Prozent zurück. Auch die Zahl der fertiggestellten Gebäude sank im gleichen Zeitraum deutlich um 18,2 Prozent. Damit wurden innerhalb von fünf Jahren über 61.000 Projekte weniger abgeschlossen. Gleichzeitig bleibt der sogenannte Bauüberhang, also die Zahl genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Bauvorhaben, nahezu unverändert hoch. Im Jahr 2024 lag er bei rund 529.700 Einheiten. Diese stagnierende Entwicklung verdeutlicht, dass sich die Bautätigkeit zunehmend verlangsamt. Während sich viele Projekte über Jahre hinziehen, bleibt die Zahl der neu begonnenen Vorhaben gering. Gründe sind unter anderem steigende Baukosten, Finanzierungsschwierigkeiten, fehlende Planungskapazitäten und zunehmende bürokratische Auflagen. Besonders in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Mecklenburg-Vorpommern verzögern sich Bauprojekte auffällig häufig. Im Gegensatz dazu gelang es Bundesländern wie Hamburg, dem Saarland und Berlin, ihre offenen Bauvorhaben deutlich zu reduzieren. Dort konnten zahlreiche Projekte abgeschlossen oder ganz aufgegeben werden.
Rückgang der Baugenehmigungen spiegelt Bautief wider
Der Blick auf die bundesweiten Zahlen zeigt eine deutliche Abwärtsbewegung. Im Jahr 2019 wurden laut Finatycs 383.987 Bauvorhaben genehmigt, fünf Jahre später waren es nur noch 257.573. Auch bei den Fertigstellungen verzeichnet die Analyse einen drastischen Einbruch: von 337.479 im Jahr 2019 auf 276.190 im Jahr 2024. Der Bauüberhang blieb mit einem leichten Plus von 1,04 Prozent nahezu konstant, was auf eine wachsende Zahl begonnener, aber nicht fertiggestellter Projekte hindeutet.
Regionale Unterschiede beim Bauüberhang verschärfen den Trend
Besonders dynamisch verlief die Entwicklung in Hamburg, wo der Bauüberhang um 26,22 Prozent abgebaut wurde. Auch das Saarland (minus 20,32 Prozent) und Berlin (minus 16,62 Prozent) konnten spürbare Rückgänge verzeichnen. In anderen Regionen dagegen stocken zahlreiche Projekte. Brandenburg meldete ein Plus von 15,44 Prozent beim Bauüberhang, in Nordrhein-Westfalen stieg die Zahl um 9,40 Prozent.
Bauherren im Stresstest
Deutliche Unterschiede zeigen sich auch zwischen den Bauherrengruppen. Den stärksten Zuwachs an offenen Projekten verzeichneten Immobilienfonds mit einem Anstieg von 43,71 Prozent. Auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie öffentliche Bauherren meldeten mehr Überhänge. Nur private Bauherren konnten ihre offenen Projekte leicht reduzieren. Dabei zeigt die Untersuchung deutlich, wie tiefgreifend sich der Gebäudebau seit dem Jahr 2019 gewandelt hat. „Rückgänge bei Genehmigungen und Fertigstellungen und steigende Bauüberhänge machen sichtbar, dass der Sektor unter erheblichen Belastungen steht“, erklärt Eduard Kobert, Managing Partner bei Finatycs. „Für uns bei Finatycs unterstreicht das die Bedeutung, komplexe Zahlen nicht isoliert zu betrachten, sondern in ein verlässliches Reporting zu überführen. Nur wenn Daten sauber aufbereitet und nachvollziehbar dargestellt werden, können Unternehmen, CFOs und Entscheider die richtigen Schlüsse ziehen und ihre Planungen anpassen.“
Daten zeigen strukturelle Herausforderungen
Die Untersuchung macht deutlich, dass sich der Gebäudebau in einer Phase struktureller Anpassung befindet. Steigende Zinsen, Materialengpässe und Fachkräftemangel bremsen die Bautätigkeit aus. Gleichzeitig bleibt der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum hoch. Ohne Gegenmaßnahmen droht die Schere zwischen Planung und Umsetzung weiter auseinanderzugehen. Das hat gravierende Folgen für Bauwirtschaft, Handwerk und Investoren gleichermaßen.
Baukosten senken – Potenziale nutzen: ein Drittel Einsparung möglich
Die Initiative kostenreduziertes Bauen (Hamburg) hat in den drei Handlungsfeldern; Kostenreduzierende Baustandards, Optimierte Planung und Prozesse sowie Beschleunigte Verfahren Kosteneinsparpotenziale ermittelt, die es ermöglichen, Baukosten um bis zu 2.000 Euro brutto pro m² Wohnfläche zu senken.
https://www.bezahlbarbauen.hamburg/baukosten-senken-potenziale-nutzen-ein-drittel-einsparung-moeglich-1016028
Aber die Verbesserung bzw. Veränderung der Prozesse wird schon seit Jahren eingefordert.
Geringe operative Leistungsfähigkeit und Produktivität. (McKinsey)
https://www.mckinsey.de/news/presse/infrastruktur-und-wohnen-deutsche-ausbauziele-in-gefahr
Geringer Wertschöpfungsgrad von ca.30% (Roland Berger)
file:///C:/Users/Win10%20Pro%20×64/Documents/B.M/Eigene%20Bilder/dokumente/roland_berger_digitalisierung_bauwirtschaft_final.pdf
Exorbitante Fehlerquote (BauInfoConsult),
https://bauinfoconsult.de/presse-fehlerkosten-am-bau-in-2021-mit-rund-165-milliarden-immer-noch-zu-hoch/
also verbauter Schaden der wieder korrigiert werden muss.
(2020 ca.18,0 Milliarden Euro, 2021 ca.16,5 Milliarden Euro und 2022 ca.13,0 Milliarden Euro),
Die Immobilisten für das Wohnen sind die größte Ansammlung von Ewiggestrige und Besitzstandswahrer im gesamten Wirtschaftsgeschehen.
Die erzählen nun seit Jahren, das Digitalisierung, industrielle Vorfertigung der Bauteile, sowie serielles und modulares Bauen eine Kosten- und Bauzeitreduzierung ermöglichen.
Bisher wurde der Beweis aber nicht erbracht, um damit Subventionen mit Sozialbindung wegfallen zu lassen. Aber das ist die Grundlage für den Neubau von Mietwohnungen für jedes Einkommen.
Da gab es:
Die „Europäischen Ausschreibung für modulares und serielles Bauen“, in 2018 (GdW)
Und
die Rahmenvereinbarung „Serielles und modulares Bauen 2.0“, in 2023 (GdW)
Und
den Runder Tisch „Serielles, modulares & systemisches Bauen“ an der Bundesstiftung Bauakademie
Die haben aber alle das Ziel nicht erreicht.
Ut aliquid fieri videatur, wie wir Lateiner sagen würden.
Mehrgeschoss-Wohnungsbau als Lean Construction
Wenn die Ewiggestrigen und Besitzstandswahrer aus der Beton-Fraktion im Wohnungsbau mit der Immobilienverwertung allgemein eine EK-Rendite von weniger als 3% erwirtschaften bzw. erzielen können, ist das kein wirklich erstrebenswertes Resultat.
Eine Alternative im Wohnungsbau wäre die Entflechtung von der Beton-Fraktion hin zu effizienteren Bauweisen.
Ein Wohnungsbau mit Mieten für jedes Einkommen und ohne Subventionen ist nur als
Lean-Construction-Paket aus Konstruktion als das Was, Technologie als das Wie und Logistik als das Womit in prozessorientierter Montage möglich.
Weniger Material, weniger Prozesse, weniger Bauzeit, weniger Kosten.
Lean Construction im Bauwesen wird von den Protagonisten im Allgemeinen auf Prinzipien des schlanken Managements bei Bauprozessen begrenzt.
Dabei ist die „schlanke Konstruktion“ des Baukörpers ebenso bedeutsam, wenn nicht sogar bedeutsamer, weil es sich durch die Qualität der Materialressourcen-Produktivität unmittelbarer auf die Kosten und damit auf dem Gewinn auswirkt.
Und das ist der Sinn von Wirtschaft und damit auch von Immobilienwirtschaft.
Die provokante Frage von Buckminster Fuller: „Wie viel wiegt Ihr Gebäude, Mr. Foster?“ ist nach wie vor hoch aktuell. Insbesondere zu Zeiten, wo die Ressourcen-Produktivität im Bauwesen eine zunehmende Rolle spielt.
Aber was bedeutet Leichtbau oder Lean-Construction als schlanke Konstruktion?
Beispielhaft hier der Vergleich des Eigengewichts von Geschossdecken mit gleichen technischen Eigenschaften:
Eine traditionelle 16 cm- Stahlbeton-Geschossdecke und Nutzschicht wiegt ca.5,40 kN/m².
Eine modifizierte AE Aestuver Stahltrapezblechdecke von James Hardie – Fermacell mit ca.30 cm Bauhöhe wiegt ca.0,85 kN/m².
Das bedeutet: Bei einer Geschossfläche des Wohnblocks von bspw. 3.000 m², ist das eine Materialreduktion von ca. 13.650 kg.
Dazu die Reduzierung der damit verbundenen technisch-konstruktiven Folgen.
Das bedeutet: 13.650 kg Material muss nicht gefördert, transportiert, verarbeitet und eingebaut werden.
Für mich als Baukonstrukteur und Baudesigner hat Einsparung generell einen höheren Stellenwert als Recycling. Oder, wie es Mies van der Rohe formulierte: „Weniger ist Mehr“.
Bewährte und modifizierbare Lösungen für die Leichtbauweise, bspw. James Hardie – Fermacell, gibt es schon seit Jahren.
Der eigentliche Knackpunkt ist, wie das Modul konstruiert ist und wie es zusammengebaut werden kann. Das ist weit mehr als industrielle Vorfertigung der Bauteile, serielles und modulares Bauen, sowie Digitalisierung.
Das hat schon Konrad Wachsmann in seinem Buch von 1959 mit dem Titel:
„Wendepunkt im Bauen“ sehr exakt beschrieben.