Ist das Werk des Auftragnehmers mangelhaft, hat er nach fruchtlosem Fristablauf die dem Auftraggeber entstandenen Kosten einer Ersatzvornahme zu tragen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Auftraggeber tatsächlich die Mängel beseitigt. Anderenfalls hat der Auftraggeber nur Anspruch auf Wertersatz in Höhe der Differenz der mangelhaften zur mangelfreien Leistung.
Der Bundesgerichtshof hat jetzt seine jahrzehntelange Rechtsprechung aufgegeben und für die Praxis entscheidende neue Maßstäbe gesetzt, die sowohl vom Auftraggeber als auch vom Auftragnehmer unbedingt zu beachten sind, wenn eine ordnungsgemäße Wahrung der Rechte gewährleistet sein soll.
Bisher war es so, dass im Falle einer mangelhaften Leistung des Auftragnehmers der Auftraggeber nach erfolglosem Ablauf der zur Mängelbeseitigung gesetzten Frist gegen den Auftragnehmer einen Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten hatte. In der Regel wurden dabei die Mängel durch einen Sachverständigen begutachtet, der auch die Kosten für deren Beseitigung ermittelte. Dies geschah entweder im Rahmen eines gerichtlichen Beweisverfahrens oder durch einen Privatsachverständigen. Nach bisheriger Rechtsprechung konnte sich der Auftraggeber danach entscheiden, ob er eine Mängelbeseitigung tatsächlich durchführen oder die vom Sachverständigen geschätzten „fiktiven“ Kosten als Schadensersatz behalten will. Entschied er sich für eine tatsächliche Beseitigung der Mängel, konnte er vom Auftragnehmer einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen – geschätzten – Kosten verlangen. Nach erfolgter Ersatzvornahme war der Vorschuss sodann abzurechnen, wobei je nach tatsächlich entstandenen Kosten entweder eine Erstattung oder eine Nachforderung zu erfolgen hatte.
In der Praxis führte das oft dazu, dass ein Auftraggeber die Mängel überhaupt nicht beseitigen ließ und die geschätzten Kosten als Schadensersatz in sein Vermögen einbrachte. Diese Möglichkeit hat der Bundesgerichtshof jetzt unterbunden. Ein Ersatz von „fiktiven“ Kosten erfolgt nur, wenn tatsächlich eine Ersatzvornahme erfolgt. Anderen falls hat der Auftraggeber nur noch einen Anspruch auf Ersatz des Wertunterschieds der mangelhaften zu einer mangelfreien Leistung. Veräußert er das Werk vor einer Mängelbeseitigung, kann er einen Schaden allerdings in Höhe des durch die Mängel bedingten Mindererlöses geltend machen.
Autorenhinweis
Die Autorin, Frau Prof. Inge Jagenburg, Lehrbeauftragte für Bau- und Architektenrecht, ist Rechtsanwältin in der Kanzlei Jagenburg Rechtsanwälte Partnerschaft und spezialisiert auf Bau-, Architekten- und Immobilienrecht sowie auf Vergaberecht. Die 1971 gegründete Kanzlei ist bundesweit tätig und hat Büros in Köln, Berlin und Dresden. Weitere Schwerpunkte der Kanzlei bestehen im individuellen und kollektiven Arbeitsrecht, im Wohnungseigentums- und Mietrecht.
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