Der Bauturbo soll den stockenden Wohnungsbau wieder in Gang bringen und Genehmigungsverfahren deutlich verkürzen. Doch trotz möglicher Zeitgewinne kämpft die Bauwirtschaft weiter mit hohen Bau- und Finanzierungskosten. Experten warnen deshalb, dass schnellere Verfahren allein keine neuen Projekte sichern. Entscheidend bleibt, ob Kommunen das Instrument nutzen und Neubau wirtschaftlich wieder möglich wird. Denn davon hängt ab, ob neue Bauaufträge für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe entstehen.
Mit dem sogenannten Bauturbo wollte die Bundesregierung dem stockenden Wohnungsbau neuen Schwung verleihen. Tatsächlich ermöglicht das neue Regelwerk deutlich verkürzte Genehmigungsverfahren und flexiblere Planungsentscheidungen. Doch während die Politik auf Tempo setzt, kämpft die Bauwirtschaft weiterhin mit massiv gestiegenen Bau-, Finanzierungs- und Grundstückskosten. Branchenvertreter sehen deshalb zwar Chancen für schnellere Projekte, warnen jedoch, dass Beschleunigung allein keine neuen Wohnungen schafft, solange die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht stimmen. Dabei sind sich Experten einig, dass die Erwartungen an das Gesetz differenziert ausfallen. Juristen und Projektentwickler betonen, dass der Bauturbo vor allem Genehmigungsprozesse beschleunigt, nicht aber den eigentlichen Bau. Der Berliner Fachanwalt Jakob Hans Hien bringt es auf den Punkt: „Der Begriff Bauturbo suggeriert etwas, das das Gesetz gar nicht leisten kann.“ Stattdessen ermögliche das Instrument, Projekte früher starten zu lassen, indem langwierige Bebauungsplanverfahren umgangen werden können. Für Unternehmen bedeutet das im besten Fall mehrere Jahre Zeitgewinn. Das ist ein entscheidender Faktor angesichts leerer Auftragsbücher und stagnierender Neubauzahlen.
Genehmigung für Wohnungsbau schneller, aber Bau bleibt teuer
Für Bauunternehmer und Projektentwickler liegt das Kernproblem weiterhin in der fehlenden Wirtschaftlichkeit neuer Projekte. Hohe Materialpreise, teure Finanzierungen und steigende Grundstückskosten verhindern vielfach rentable Kalkulationen. „Wir sind derzeit schlicht nicht in der Lage, wirtschaftlich Wohnraum zu bauen“, beschreibt Entwickler Dieter Becken eindringlich die aktuelle Situation. Selbst deutlich höhere Mieten könnten die Kosten kaum noch auffangen. „Wir müssten Wohnungen zu Mieten von 40 Euro pro Quadratmeter bauen, um rentabel zu sein“, so Becken. „Dafür findet sich aber kein Markt.“ Damit werde klar, dass Genehmigungsbeschleunigung ohne Kostensenkung keine Bauoffensive auslösen könne. Gleichzeitig sehen Experten im Bauturbo die Chance, Grundstücke effizienter zu nutzen und höhere Dichten zu ermöglichen. Gerade für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe könnte dies mittelfristig neue Projekte schaffen, sofern Kommunen entsprechende Entscheidungen treffen und Investoren wieder Vertrauen in die Marktentwicklung gewinnen.
Ohne Kommunen kein Bauturbo und kein Neubau
Entscheidend bleibt jedoch die Rolle der Städte und Gemeinden, denn die Anwendung des Bauturbos ist freiwillig. Bei fehlender kommunaler Billigung bleibt das Instrument wirkungslos. „Ohne Zustimmung der Gemeinde gibt es keinen Bauturbo“, betont Hien. Genau hier sehen Branchenvertreter den größten Unsicherheitsfaktor, da viele Kommunen weiterhin auf klassische Planungsverfahren setzen. Daraus ergibt sich für die Bauwirtschaft ein durchaus gemischtes Bild: Der Bauturbo kann Projekte schneller möglich machen, ersetzt jedoch nicht notwendige Reformen bei Baukosten, Standards und Finanzierung. Erst wenn Verfahren beschleunigt und gleichzeitig Kostenstrukturen verbessert werden, könnten wieder mehr Bauaufträge entstehen und Handwerksbetriebe von neuen Investitionen profitieren.
Die Reduktion von Baukosten ist keine primäre Aufgabe der Kommunen – sie betrifft alle Marktteilnehmer gleichermaßen und zwingt Unternehmen dazu, über Alternativen und Rationalisierung nachzudenken. Dazu gehört insbesondere serielles und industrielles Bauen im Modulbau, bei dem Effizienz, Skalierung und Vorfertigung über Wirtschaftlichkeit entscheiden. Welche Bauweisen sich durchsetzen, bestimmt letztlich der Markt.
Was Kommunen jedoch sehr wohl leisten können, ist den politischen Willen aufzubringen, den Bauturbo in ihren Verwaltungen konsequent umzusetzen – und die Instrumente, die dieses Gesetz bietet, auch tatsächlich anzuwenden. Genau hier entscheidet sich, ob politische Beschlüsse in der Genehmigungspraxis ankommen oder im Alltag versanden.
Wer bestehende regulatorische Hürden pragmatisch abbaut, Verfahren beschleunigt und neue Bauformen zulässt, schafft reale Voraussetzungen dafür, dass Projekte überhaupt wieder kalkulierbar werden: Für Investoren bedeutet ein früherer Baustart kürzere Kapitalbindungszeiten, schnellere Fertigstellung ermöglicht frühere Mieteinnahmen, verbessert die Rendite und erhöht damit unmittelbar den Anreiz, neue Wohnprojekte überhaupt auf den Weg zu bringen.
Noch mehr Einfamilienhausgebiete im ländlichen Raum mit Leeständen in den Ortskernen schaffen keinen bezahlbaren Wohnraum in Ballungsgebieten sondern erhöhen nur die Flächenversiegelung. Die Forderung an Kommunen die Möglichkeiten des BauTurbo anzuwenden, müssen vor dem Hintergrund des tatsächlichen örtlichen Bedarfs relativiert werden.
Ende 2024 soll es einen Bauüberhang von 759.700 genehmigten, noch nicht fertiggestellten Wohnungen gegeben haben.
Es könnte gebaut werden aber es rechnet sich nicht.
Es sind die ineffizienten Prozesse im Wohnungsbau:
Geringe operativen Leistungsfähigkeit und Produktivität (McKinsey)
https://www.mckinsey.de/news/presse/infrastruktur-und-wohnen-deutsche-ausbauziele-in-gefahr
Geringer Wertschöpfungsgrad von ca.30% (Roland Berger)
file:///C:/Users/Win10%20Pro%20×64/Documents/B.M/Eigene%20Bilder/dokumente/roland_berger_digitalisierung_bauwirtschaft_final.pdf
Exorbitanten Fehlerquote (BauInfoConsult),
https://bauinfoconsult.de/presse-fehlerkosten-am-bau-in-2021-mit-rund-165-milliarden-immer-noch-zu-hoch/
Es ist auch keine Frage der Förderprogramme, sondern eine Frage nach der Ineffizienz der Bauwirtschaft. Was nützt das Geld, wenn man dafür nur überteuerte Leistungen bekommt.
Subventionen aus Steuergeldern
Subventionen sind die Belohnung für das Versagen
(Dr. Markus Krall)
Es kann keine zukunftsfähige Lösung sein, wenn beim Wohnungsneubau mit Subventionen, auch geförderter Wohnungsbau genannt, die sogenannte Sozialbindung nach 15 Jahren wegfällt und diese Wohnungen dann zu „Marktmieten“ angeboten werden können.
Vermutlich müssen dann sehr viele Mieter aus finanziellen Gründen ihre Wohnung, sowie ihre damit verbundenen und seit langem bestehenden sozialen Beziehungen, aufgeben.
Die Alternative im Wohnungsbau für jedes Einkommen, wäre die Entflechtung von der
Beton-Fraktion hin zu effizienteren Bauweisen.
Ein Wohnungsbau mit Mieten für jedes Einkommen und ohne Subventionen ist nur als
Lean-Construction-Paket aus Konstruktion als das Was, Technologie als das Wie und Logistik in prozessorientierter Montage möglich.
Weniger Material, weniger Prozesse, weniger Bauzeit, weniger Kosten.
Aber das ist nur als Paket möglich.
Nichts treibt Entwicklung und Fortschritt mehr an, als gesunder Wettbewerb.
Da ist die Bau- und Immobilienwirtschaft nicht ausgeschlossen.
Dabei geht es nicht darum, alles Alte über Bord zu werfen. Aber wer das Bewährte mit dem Vorausschauenden verbindet, muss nicht immer nur reagieren. Der kann den Wandel auch selbst mit gestalten.
Die „Immobilisten für das Wohnen“ sollten nicht weiterhin sektenartig auf die Erleuchtung aus der Bauwirtschaft, sowie aus der Politik warten, bis jemand ein weißes Kaninchen aus dem Hut zaubert, sondern vorausschauend und strategisch denkend Investments eigenständig in disruptive Innovationen der Bau- und Immobilienwirtschaft tätigen.