Mietsteigerung durch energetische Sanierung?

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Foto: KfW

Es gibt Themen, die sehr kontrovers betrachtet werden können. Die energetische Sanierung von Gebäuden bietet hierzu immer wieder Konfliktpotenzial. So wichtig und sinnvoll die energetische Sanierung ist, so sehr gerät sie auch gerne in den Mittelpunkt, wenn es um mit ihr verbundene Mietsteigerungen geht. Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) möchte deshalb Klarheit schaffen und das Vorurteil – Mietsteigerungen wären die logische Konsequenz aus energetischer Sanierung – aus dem Weg räumen.

Kürzlich berichtete der Report Mainz darüber, dass Mieterhöhungen immer öfter  in Verbindung mit vorher durchgeführten energetischen Sanierungen auftreten. Hierbei stütze man sich auf unveröffentlichte Zahlen des Deutschen Mieterbunds. Besonders wurde beklagt, dass in aller Regel die einkommensschwachen Haushalte betroffen seien und diese Entwicklung so nicht mehr hinnehmbar sei.

Die dena möchte zusammen mit der Allianz für Gebäude-Energie-Effizienz (geea) anlässlich dieses Berichts deutlich machen, dass energetische Sanierungen keinesfalls der Grund für Mieterhöhungen seien und deshalb nicht als Sündenbock genutzt werden dürfen. Letztlich ist belegbar, dass es andere Ursachen gäbe, warum die Mieten in Deutschland anhaltend steigen.

Schon im Jahr 2010 wurde von der dena und geea eine Untersuchung  an etwa 250 Gebäuden durchgeführt, die zeigt, dass eine energetische Sanierung nicht gleichbedeutend mit einer höheren Warmmiete ist. Auch wenn der Kaltmietpreis durch die durchgeführte Sanierungsmaßnahme steigt, so ist die Ersparnis in den Heizkosten normalerweise wesentlich größer. Dies würde demnach eine Verbesserung für den Mieter mit sich bringen. Die Probleme sind also an anderen Faktoren festzumachen.

Natürlich lässt sich nicht von der Hand weisen, dass der vermietende Wohnungseigentümer eine energetische Sanierung auf den Mieter umlegt, was auch durchaus legitim ist. Dennoch ist die Ersparnis aus der Erfahrung für den Mieter immer größer. Es ist also wichtig, im Detail zu betrachten, warum Mietsteigerungen mit Sanierungsmaßnahmen einhergehen.

Da es sich meist um alte Häuser handelt, die saniert werden, gewinnen diese selbstverständlich nach der Maßnahme an Wert. Eine solche Wertsteigerung lässt sich der Vermieter gerne auch bezahlen, schließlich hat er ja dafür eine Investition erbracht. Dafür aber pauschal die Sanierung an sich verantwortlich zu machen, ist so nicht richtig. Möglicherweise  kommt dazu noch eine gute Lage der Immobilie. Und schon ist ein weiteres Argument gefunden, warum die Miete nach oben angepasst wird.  Insbesondere der letzte Punkt trifft oftmals tatsächlich einkommensschwächere Haushalte, die bereits vor der Sanierung schon sehr lange in ihrer Wohnung gelebt haben und sich daher über günstige Konditionen freuen konnten.

Um die Spannung ein wenig aus diesem Thema zu nehmen, sollte man deswegen nach drei Arten von Kosten trennen. Zum einen gibt es die „wohnwertverbessernden Maßnahmen“. In diesen Bereich fallen Badsanierungen oder das nachträgliche Anbringen von Balkonen. Auch wenn sich der Wohnkomfort hier erhöht, so sind diese Kosten nicht nur hoch, sondern auch voll auf den Mieter umlagefähig. Eine Energieersparnis bleibt bei dieser Kostenart völlig aus.

Nun gibt es auch noch die „Instandsetzungs- und Erhaltungskosten“. Diese sind insbesondere bei alten Gebäuden nicht gerade gering. Dennoch sind diese Kosten definitiv nicht an den Mieter weiterzugeben, da sie für den Erhalt des Hauses dienen – selbst dann, wenn sie maßgeblich die Energiekosten senken. Putzerneuerungen oder neue Dachziegel wären beispielsweise solche Arbeiten.

Zu guter Letzt bleiben dann noch die Kosten für eine energetische Wirkung, z.B. eine neue Solarwärmeanlage oder Dämmung. Wie bereits erwähnt ist es zulässig, diese Kosten an den Mieter weiterzugeben, jedoch sollte die erwirkte Energieersparnis wesentlich höher liegen.

Da die oft geführte Diskussion aber wohl eher schwer zu einem positiven Ende finden wird, sieht die geea die Politik in der Pflicht. Durch bessere Rahmenbedingungen für die energetische Sanierung von Wohngebäuden wäre eine Entspannung in die Auseinandersetzung zu bringen. Stephan Kohler, dena-Geschäftsführer und Sprecher der geea, sagt: „Eine bessere Förderung wäre geeignet, dem Thema die Schärfe zu nehmen. Da die Eigentümer den Anteil der Kosten einer energetischen Sanierung, für den sie ohnehin eine staatliche Förderung bekommen, nicht auf die Mieter umlegen dürfen, profitieren hier beide Parteien. Mittelfristig sind fünf Milliarden Euro an staatlichen Fördermitteln pro Jahr notwendig, um die von der Bundesregierung angestrebte Sanierungsquote zu erreichen. Zudem brauchen wir einen Mix aus Förderkrediten, Zuschüssen und Steuererleichterungen, um für alle Sanierer ein passendes Angebot machen zu können.“

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