Das Risiko einer Immobilienblase ist in den Wachstumsregionen Deutschlands im dritten Quartal 2018 nicht gestiegen. Allerdings droht jetzt eine größere Gefahr in deutschen Stagnations- und Schrumpfungsregionen. Eine Ursache dafür ist das Verhalten von Investoren, die sich verstärkt dem Umland attraktiver Schwarmstädte und unterbewerteten Städten zuwenden. Das geht aus einer aktuellen Untersuchung hervor, bei der anhand von Immobilieninseraten der Blasenindex berechnet wird.
Laut der empirica Studie zur Berechnung des empirica-Blasenindex begeben sich Anleger bei der Suche nach Immobilien für Investitionen aufgrund gesunkener Bruttorenditen in den attraktiven Schwarmstädten verstärkt ins Umland. Dadurch geraten wachstumsschwache Regionen eher in ihren Fokus, was Risiken birgt. Platzt hier eine Immobilienblase, drohen – eher als in Schwarmstädten – neue Leerstände. Dieses Risiko steigt weiter, wenn das verstärkte Engagement der Anleger den Neubau in den jeweiligen Regionen forciert.
Der Blasenindex in Wachstumsregionen steigt nicht
Auch in Gesamtdeutschland ist das Risiko einer Immobilienblase gestiegen. Allerdings hat sich die Blasengefahr für die Wachstumsregionen in Deutschland – anders als im Umland und in vielen unterbewerteten Städten – zum dritten Mal in Folge nicht erhöht. Das gilt auch für einige der beobachteten Großstädte.
Zwar sieht empirica weiterhin in acht von zwölf beobachteten Großstädten eine „eher hohe“ Gefahr, dass es zu einer Immobilienblase kommt. Allerdings ist die Blasengefahr in Köln aufgrund einer niedrigeren Neubautätigkeit gegenüber dem Vorquartal gesunken. In Essen und Köln ist sie laut empirica nur „mäßig hoch“. Leipzig wird aufgrund der erhobenen Daten ein geringes und Dortmund sogar ein sehr geringes Blasenrisiko bescheinigt.
Vier Faktoren sind für den Index wichtig
Das Unternehmen empirica definiert als Immobilienblase „einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist“. Schädlich seien weniger die hohen Preise selbst, als Folgen wie ein übertrieben angekurbelter Wohnungsbau und eine über Gebühr steigende Kreditvergabe.
Platzt die Blase, kommt es zu fallenden Buchwerten von Immobilien sowie zu Leerständen und im ungünstigsten Fall zu einer Bankenkrise aufgrund steigender Kreditausfälle. Bei seinem Blasenindex geht das Unternehmen empirica von einer höheren Wahrscheinlichkeit einer Blasenbildung aus, wenn „die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden, immer mehr Kredite aufgenommen werden.“
Auf dieser Basis hat empirica die vier Indikatoren „Vervielfältiger“, „Preis-Einkommens-Verhältnis“, „Fertigstellungen je Einwohner“ und „Wohnungsbaukredite relativ zum BIP“ gebildet. Mit ihnen wird der Indexwert berechnet. Der Blick auf den bundesweiten Trend zeigt im dritten Quartal 2018 einen weiteren Anstieg bei den Teilindices „Vervielfältiger“ und „Preis-Einkommen“, aber schwache Werte in den Bereichen Neubau und Verschuldung, was den Gefahrenzuwachs bremst.
