Die Preisspirale bei Miet- und Kaufpreisen von Immobilien in Deutschland sinkt nicht wirklich. Dies gilt für Wohn- und Gewerbeimmobilien gleichermaßen. So zeigt sich, dass auch das Jahr 2015 ein Rekordjahr auf dem deutschen Immobilienmarkt war. Mit diesen Ergebnissen beschäftigt sich das aktuelle Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2016, welches der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) vorgestellt hat.
Laut dem Frühjahrsgutachten des ZIA stellte auch das Jahr 2015 erneut einen Rekord auf dem Immobilienmarkt dar. Es zeigt sich dabei auch deutlich, dass der Bereich der Gewerbeimmobilien einen großen Zuwachs verzeichnen konnte, denn allein im Büroimmobiliensegment wurden im vergangenen Jahr 50 Prozent mehr investiert als noch im Jahr 2014. Und auch die Entwicklung der Mietpreise ist gegenüber 2014 wesentlich angemessener gestiegen. Dass jedoch Großstädte ungebrochen hohe Preise aufrufen, lässt sich nach wie vor nicht von der Hand weisen und birgt in jedem Fall Verbesserungspotenzial.
Regularien optimieren
Mit steigender Nachfrage nach Immobilien steigen leider nicht gleichzeitig auch die Anfrage an verfügbarem Raum und Grundstücken. Demnach werden neue Investitionen zunehmend schwieriger. Um hier eine Kehrtwende zu schaffen, braucht es Unterstützung seitens der Regierung. Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA, fordert daher von der Politik: „Dafür braucht es schnellere Entscheidungen in der Politik. Wir müssen verdichteter bauen können. Die Änderungen der BauNVO und Anpassung der Bundes-Immissionsschutzgesetze, wie sie bereits diskutiert werden, sind längst überfällig. Die EnEV 2016 hat beispielsweise dazu geführt, dass die Herstellungskosten für neue Immobilien um durchschnittlich acht Prozent gestiegen sind, die CO2-Einsparung liegt hingegen bei gerade einmal 0,02 Prozent. Mit Blick auf die anhaltend angespannte Lage der Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmärkte in den deutschen Groß- und Universitätsstädten müssen also andere Schwerpunkte gesetzt werden. Wir brauchen bessere Rahmenbedingungen für neue Investitionen in den Immobilienmarkt und ein bezahlbares Wachstum unserer Städte zu schaffen.“
Städte immer teurer durch höhere Herstellungskosten, Mietpreise moderat
Es ist durchaus erfreulich, dass immer mehr Menschen in Immobilien investieren. Dass dies natürlich derzeit auch durch niedrige Zinsen und steigende Löhne begünstigt wird, ist naheliegend. Dennoch verteuert sich das Bauen durch die strengen Vorschriften seitens der Regierung. Denn durch verschiedenen Regularien und deren Einhaltung erhöhen sich die Herstellungskosten zusätzlich, die dann wiederum im Rahmen von Mieten umgelegt werden und eine negative Spirale nach sich ziehen. Neben der Verteuerung lässt sich aber auch immer wieder eine stärke Verunsicherung der potenziellen Investoren erkennen, die als logische Folge demnach gleich abgeschreckt sind und sich schlimmstenfalls andere Objekte suchen. Es ist somit absolut unerlässlich, günstigere Rahmenbedingungen zu schaffen, die sich vor allem auch auf den Wohnungsbau fokussieren. Denn gerade in Ballungsgebieten liegt hier noch der größte Handlungsbedarf.
Vergleicht man die Entwicklung der Mietpreise, zeigt sich, dass diese inzwischen durchaus moderater steigen, wenngleich sie in Ballungsgebieten ungebrochen hoch bleiben. Dass es hier eine Stagnation oder Senkung zu erwarten gibt, ist unter den derzeitigen Aspekte nicht gegeben.
Angespannte Miet- und Kaufpreissituation wird anhalten
Auch im Jahr 2015 stiegen die Preise für Eigentum erneut stark an. In Westdeutschland lag der Anstieg sogar bei 7,2 Prozent gegenüber 2014. Und auch im Osten Deutschlands (exklusive Berlin) lag der Anstieg immer noch bei 6,2 Prozent. Dass diese Entwicklung sich umkehrt ist derzeit nicht zu erwarten, was auch an den bereits aufgeführten Gründen der Knappheit etc. liegt. Außerdem wird die weiterhin steigende Zuwanderung dafür sorgen, dass die Preise entsprechend auf einem relativ hohen Niveau bleiben. Vermutlich würde sich die Situation sogar etwas entspannen, wäre die Zahl der Zuwanderung nicht derart groß. Doch endgültig kann man dies aus heutiger Sicht kaum ermitteln.
Büroimmobilien bleiben Treiber der Gewerbeimmobilien
Bereits seit 2012 zeichnet sich deutlich ab, dass Büroimmobilien die vorherrschende Assetklasse innerhalb des deutschen Immobilieninvestmentmarktes sin. So konnte das Büroinvestvolumen gegenüber 2014 noch um gut 50 Prozent (8,7 Milliarden Euro) gesteigert werden. Darüber hinaus besteht die größte Dominanz der Büroimmobilien nach wie vor in Großstädten, vor allem in Toplage. Auch hier erwarten Fachleute kein Abreißen der aktuellen Lage.
Hotelimmobilien gewinnen an Attraktivität, Konsumklima stimmt positiv
Im Gewerbeimmobiliensektor gewinnt vor allem der Bereich der Hotelerie an Attraktivität. Das liegt natürlich unter anderem auch an der gestiegenen Zahl von Touristen. Im Detail sind es natürlich insbesondere die Großstädte die eine höhere Hoteldichte aufweisen, aber auch in den Randgebieten entwickelt sich der Sektor durchaus positiv. Weiterhin auch beliebt unter den Gewerbeimmobilien sind die Warenhäuser. Denn das inzwischen wieder gute Konsumklima beflügelt den Einzelhandel und ermöglicht somit auch hier neue Flächen. Dabei sind nicht nur klassische Warenhäuser und Einzelhandel gemeint, sondern auch Fachmärkte und Fachmarktzentren, welche innerhalb des Handels die Assetklasse bilden.
Digitalisierung weiterhin auf Vormarsch
Neben den klassischen Bereichen der Immobilienwelt, ist es auch die Digitalisierung die eine immer wichtigere Rolle spielt. Denn ihr Einfluss wird immer größer. So ist es vor allem das Segment „Smart Home“, das in den kommenden zehn Jahren extrem wachsen wird. Aber auch die Sicherheit am Gebäude sowie die Energieeffizienz werden in diesem Zusammenhang immer bedeutender.
Der Immobilienmarkt ist also derzeit sehr gut aufgestellt und relativ krisenfest, muss sich aber dennoch in den nächsten Jahren durchaus der einen oder anderen Herausforderung stellen, um den steigenden Anforderungen gewachsen zu sein.
