Der Neubau verliert in Deutschland weiter an Bedeutung. Statt neuer Wohnungen fließt immer mehr Geld in die Sanierung, Modernisierung und den klimafreundlichen Umbau bestehender Gebäude. Die Wohnungswirtschaft rechnet für das laufende Jahr 2026 mit einem drastischen Rückgang der Neubauinvestitionen und warnt vor den Folgen für den Wohnungsbau. Für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe zeichnet sich damit ein deutlicher Wandel der Marktchancen ab.
Der Wohnungsbau in Deutschland steht immer noch unter erheblichem Druck. Während Investitionen in die Modernisierung, den Klimaschutz und die Digitalisierung bestehender Gebäude weiter steigen, brechen die Ausgaben für den Neubau weiter ein. Branchenvertreter warnen vor einem weiteren Rückgang der Fertigstellungen und sehen darin eine zunehmende Gefahr für bezahlbaren Wohnraum. Für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe bedeutet diese Entwicklung, dass sich der Markt immer stärker in Richtung Bestandssanierung und Modernisierung verschiebt. So investieren nach aktuellen Zahlen des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft (GdW) die sozial orientierten Wohnungsunternehmen im Jahr 2025 insgesamt 20,8 Milliarden Euro. Davon flossen bereits 12,7 Milliarden Euro in den Gebäudebestand, während lediglich 8,1 Milliarden Euro auf Neubauprojekte entfielen. Für das Jahr 2026 erwartet die Wohnungswirtschaft einen weiteren Rückgang der Neubauinvestitionen um fast 26 Prozent auf nur noch rund sechs Milliarden Euro. Gleichzeitig binden energetische Sanierungen, altersgerechte Umbauten sowie Digitalisierungsmaßnahmen immer größere Teile der verfügbaren Budgets.
Neubau verliert weiter an Dynamik
Nach Einschätzung des GdW dürfte die Zahl der fertiggestellten Wohnungen bundesweit im Jahr 2026 auf lediglich rund 200.000 sinken. Demgegenüber liege der tatsächliche Bedarf bei etwa 320.000 neuen Wohnungen jährlich. Auch die Mitgliedsunternehmen des Verbandes reduzieren ihre Bautätigkeit deutlich. Nach rund 24.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2025 werden für 2026 nur noch etwa 16.000 Wohnungen erwartet. GdW-Präsident Axel Gedaschko fordert deshalb ein grundlegendes Umdenken in der Baupolitik: „Die Lösung der Wohnungsfrage entscheidet sich jetzt an drei Punkten: Baukosten runter, Verfahren beschleunigen, soziale Unterstützung sichern.“ Gleichzeitig müsse Deutschland den Wohnungsbau deutlich stärker priorisieren: „Deutschland braucht jetzt klaren Vorrang für bezahlbares Wohnen und einen klaren Fokus auf Kosteneffizienz beim Bauen und Sanieren. Nicht irgendwann, sondern jetzt.“
Baukosten und Zinsen bremsen Projekte im Wohnungsbau aus
Als Hauptursachen nennt der Verband die seit Jahren stark steigenden Baukosten und das hohe Zinsniveau. Seit Ende 2019 seien die Baupreise im Wohnungsbau um rund 51 Prozent gestiegen. Gleichzeitig hätten sich die Finanzierungskosten erheblich erhöht. Dadurch würden selbst bereits genehmigte Bauvorhaben häufig nicht mehr umgesetzt. „Hohe Baupreise, hohe Finanzierungskosten und immer neue Anforderungen machen aus genehmigten Projekten Schubladenprojekte“, erklärt Gedaschko. Aus Sicht des Verbandes könnten schnellere Genehmigungsverfahren, geringere Baukosten, serielle und modulare Bauweisen sowie verlässliche Förderprogramme dazu beitragen, den Wohnungsbau wieder anzukurbeln.
Bestandssanierung gewinnt weiter an Bedeutung
Für viele Bauunternehmen und Handwerksbetriebe verschiebt sich der Markt zunehmend in Richtung Sanierung, Modernisierung und energetische Aufwertung bestehender Gebäude. Dort fließen derzeit die größten Investitionen. Gleichzeitig warnt der GdW davor, den Neubau weiter aus den Augen zu verlieren. Ohne zusätzliche Impulse drohe sich der Wohnungsmangel weiter zu verschärfen. Nach Ansicht von Gedaschko müsse die Politik den Wohnungsbau jetzt konsequent entlasten und gleichzeitig bezahlbaren Klimaschutz, Wohngeld sowie den sozialen Wohnungsbau absichern. „Mit einer echten Fast Lane für bezahlbares Wohnen und schnellen, praxistauglichen Maßnahmen für kostengünstiges Bauen muss die Politik jetzt dagegenhalten.“
Der weiße Elefant im Raum wird auch in diesem Artikel verschwiegen: der Hauptgrund für den Rückgang im Mietwohnungsbau ist die staatliche Regulierung und die mieterfreundliche – damit vermieterfeindliche Rechtsprechung. Verstärkt wird der Rückgang durch andauerndes Vermieterbashing.
Baukosten senken – Potenziale nutzen: ein Drittel Einsparung möglich
Die Initiative kostenreduziertes Bauen (Hamburg) hat in den drei Handlungsfeldern; Kostenreduzierende Baustandards, Optimierte Planung und Prozesse sowie Beschleunigte Verfahren Kosteneinsparpotenziale ermittelt, die es ermöglichen, Baukosten um bis zu 2.000 Euro brutto pro m² Wohnfläche zu senken.
https://www.bezahlbarbauen.hamburg/baukosten-senken-potenziale-nutzen-ein-drittel-einsparung-moeglich-1016028
Aber die Verbesserung bzw. Veränderung der Prozesse im Bauwesen wird schon seit Jahren eingefordert.
Geringe operative Leistungsfähigkeit und Produktivität. (McKinsey)
https://www.mckinsey.de/news/presse/infrastruktur-und-wohnen-deutsche-ausbauziele-in-gefahr
Geringer Wertschöpfungsgrad von ca.30% (Roland Berger)
file:///C:/Users/Win10%20Pro%20×64/Documents/B.M/Eigene%20Bilder/dokumente/roland_berger_digitalisierung_bauwirtschaft_final.pdf
Exorbitante Fehlerquote (BauInfoConsult),
https://bauinfoconsult.de/presse-fehlerkosten-am-bau-in-2021-mit-rund-165-milliarden-immer-noch-zu-hoch/
also verbauter Schaden der wieder korrigiert werden muss.
(2020 ca.18,0 Milliarden Euro, 2021 ca.16,5 Milliarden Euro und 2022 ca.13,0 Milliarden Euro),
Merksatz für Investoren: Jede Tonne Material, die nicht verbaut wird, muss nicht bezahlt, nicht transportiert, nicht gehoben und nicht fundiert werden – und sie nimmt keinen Platz weg, den man vermieten könnte.
Subventionen sind die Belohnung für das Versagen
(Dr. Markus Krall)
Ein Immobillist, der Wohnungen bauen lässt, will diese Wohnungen durch vermieten oder verkaufen wirtschaftlich ertragreich verwerten. Denn das ist der Sinn dieser Tätigkeit.
Aber wenn die Ewiggestrigen und Besitzstandswahrer im Wohnungsbau mit der Immobilienverwertung allgemein eine EK-Rendite von weniger als 3% erwirtschaften bzw. erzielen können, ist das kein wirklich erstrebenswertes Resultat.
Und, die Abhängigkeit von Subventionen kann keine zukunftsfähige Lösung sein.
Die „Immobilisten für das Wohnen“ sollten nicht weiterhin sektenartig auf die Erleuchtung aus der Bauwirtschaft, sowie aus der Politik warten, bis jemand ein weißes Kaninchen aus dem Hut zaubert, sondern vorausschauend und strategisch denkend Investments eigenständig in disruptive Innovationen der Bau- und Immobilienwirtschaft tätigen, die einen deutlich höheren Ertrag erwirtschaften können.