Ziel verfehlt: Wohnungsbau weit unter Planung

Ziel verfehlt: Wohnungsbau weit unter Planung
Foto: Roland Riethmüller

Der Wohnungsbau gerät ins Stocken und liegt deutlich hinter den gesteckten Zielen zurück. Schuld daran seien die Corona-Pandemie und die damit verbundenen gestörten Lieferketten sowie aber auch die Zurückhaltung der privaten Bauherren. Diese halten sich wegen der unklaren Förderbedingungen zurück. Wenn die Lage so bleibt, dann wird der Bau neuer Wohnungen weiter rückläufig sein und auch in diesem Jahr die gesteckten Ziele nicht erreichen.

Im Wohnungsbau ist die Bremsspur deutlicher als erwartet. „Mit rund 293.400 fertig gestellten neuen Wohnungen sind wir im vergangenen Jahr deutlich hinter der Erwartung und der Prognose geblieben”, kommentiert Felix Pakleppa, der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes, die vom Statistischen Bundesamt (Destatis) veröffentlichten Fertigstellungszahlen. “Wir müssen leider davon ausgehen, dass es in diesem Jahr auch nicht mehr werden.“ Gegenüber dem Vorjahr waren es damit 12.983 weniger Wohnungen. Das entspricht einem Minus von 4,2 Prozent und ist weit entfernt von dem ambitionierten Ziel der Bundesregierung, künftig 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen.

Die Corona-Pandemie und die gestörten Lieferketten

Dieser Rückgang dürfte das Ergebnis der Corona-Pandemie sein, die gestörte Lieferketten und damit verbundene Lieferprobleme ausgelöst hat. Die Zurückhaltung der Bauherren dürfte aber auch eine Rolle gespielt haben. Pakleppa erklärt dazu weiter, dass die angebotsseitigen Störungen durch den Rückgang der Baufertigstellungen bei gleichzeitiger Zunahme des Bauüberhangs hervorgerufen wurden. Die Unternehmen würden so daran gehindert werden, zeitnah ihre Bauvorhaben zu verwirklichen. Lieferengpässe, Knappheit der Rohstoffe und starke Preissteigerungen sowie die hohe Auslastung im Baugewerbe trage ebenfalls zu dieser Situation bei. Es werde nicht noch mehr Förderchaos gebraucht, sondern jetzt komme es auf die Stabilität an. Gebraucht werden solide und dauerhafte Rahmenbedingungen. Außerdem müsse über Freihandelszonen und eine eigene Rohstoffpolitik gesprochen werden, damit die Krise nicht noch heftiger werde. Ansonsten wäre die Folge, dass der Wohnungsbau auch in diesem Jahr weiter rückläufig sei und die 300.000 Marke nicht erreicht werden dürfte.

Bezahlbaren Wohnraum schaffen, sozialen Wohnungsbau stärken

Die hinter den Erwartungen zurückbleibende Zahl an neu geschaffenen Wohnungen sei keine gute Nachricht, bestätigt auch Robert Feiger, Bundesvorsitzender der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG Bau). Um den steigenden Preisen entgegenzuwirken, müssen Bund und Länder ein Sonderpaket auf den Weg bringen, um den sozialen Wohnungsbau anzukurbeln. Einen besonderen Effekt gäbe es, wenn die Mehrwertsteuer von 19 auf sieben Prozent gesenkt werden würde. Das würde dem sozialen Wohnungsbau zugutekommen.

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Wohnungsbau

Wenn der Bürokratismus weiter zunimmt und durch Beteiligung der Vermieter an nicht voll kontrollolierbaren Mietkosten weitere Hürden und Investitionseinbussen erhoben werden, werden immer weniger in Wohnungsimmobilien investieren. Ich habe meine Investitionen erstmal gestoppt. 

Wohnungsbau

Wenn der Bürokratismus weiter zunimmt und durch Beteiligung der Vermieter an nicht voll kontrollolierbaren Mietkosten weitere Hürden und Investitionseinbussen erhoben werden, werden immer weniger in Wohnungsimmobilien investieren. Ich habe meine Investitionen erstmal gestoppt. 

Privat-Investition Wohnungsbau

Durch die Reduzierung von Neubauförderung v.a. KfW-Förderung in Verbindung mit den aktuellen Herstellkosten und Finanzierungskosten ergibt sich keine attraktive Rendite des Eigenkapitals mehr, da man die zu erzielenden Mieteinnahmen nicht beliebig erhöhen kann. 

Mein privates Investitionsprojekt mit 5 WE hat durch den abrupten Stopp der KfW Förderung ca. 90.000,- EUR „verloren“. Dadurch ist – bei einem realistischen Ansatz der erzielbaren Mieteinnahmen und notwendigen Rücklagenbildung – die Eigenkapitalrendite für den Betrachtungszeitraum von 25 Jahren unter 3% vor Steuern gefallen. Das Projekt ist deswegen „on hold“.

Ohne ausreichende Förderzuschüsse der öffentlichen Hand werden viele private Bauherren sich das Risiko eines selbst organisierten Neubau-Immobilienprojektes nicht antun (können).

Zu erwarten sind auch aufgrund des derzeitigen Förderungs-Schwerpunktes auf Bestandsimmobilien:

– sinkende Zahl von Eigenheim-Bauherren-Projekten

– steigende Kaufpreise für sanierte oder neuwertige Bestandsimmobilien (da hier Baukostenrisiken niedriger sind)

– Steigende Kosten für Sanierungen (Fehlende Handwerker und Materialien) 

– insgesamt geringe Zahl von NEUEN Wohnungen / Wohneinheiten mit modernen, platzsparenden Grundrissen, Barrierefreiheit, usw.

– steigende Mieten (hohe Bau- und Sanierungskosten oder hohe Nebenkosten bei unsanierten Gebäuden)

– Verstärkung von sozialen Problemen

 

Die staatliche Förderung für Neubauten und Sanierungen muss in der Weise angepasst werden, daß jede konkrete Investition eine kalkulierbare EK-Rendite von ca. 5% vor Steuern erzielen kann. Wie man eine solche „renditebasierte Förderung“ umsetzen kann, ist Aufgabe der Politik.

 

 

 

 

 

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